הדמייה לנוסחא לחישוב תשואה, יוצר - markusspiske, אתר - PIXABAY.COM

איך לחשב תשואה על נכס?

איך יודעים לחשב האם נכס הוא כדאי לרכישה ומהי בעצם התשואה אותה יוכל להשיג על רכישה שכזו וביחס להשקעות אחרות הקיימות בשוק?

כאן נכנס הנתון ” דמי השכירות נטו- ( NOI (Net Operating Income”  NOI הוא אחד הנתונים החשובים ביותר בפעילות של חברת נדל”ן מניב. נתון זה מבטא את הרווח הנקי מהשכרת נכסים והפעלתם השוטפת. ה-NOI מאפשר לחשב בעקיפין את התשואה שהחברה משיגה בשקלול נכסיה. ברגע שיש לנו מהמאזן את סך הנדל”ן המניב ואת נתון ה-NOI מדוח הדירקטוריון, הרי שניתן לחשב את התשואה המשוקללת על נכסי החברה. זה נתון קריטי, שכן, אחרי הכול חברות הנדל”ן המניב הן כאמור חברות שלוקחות הלוואה בריבית מסוימת והן אמורות להשיג תשואה גבוהה יותר מהשכרת הנכסים בבעלותה.

במילים אחרות את התשואה שמבטא ה-NOI ,צריך להשוות לריבית המימון המשוקללת של החברה וכך לחשב את המרווח של החברה ואת רמת הסיכון שלה. ככל שהמרווח גבוה יותר, היא כמובן מסוכנת פחות. מעבר לכך, נתון ה-NOI מאפשר למשקיעים לגלות את מרווח הביטחון שלהם; הם יכולים לשחק עם התשואה המשוקללת ולגלות את ערך הנכסים הצפוי הנגזר ממנה.

איך עושים זאת ?

קיימים למעשה שלושה נתונים שמוגדרים במשוואת הנדל”ן המניב:

ערך הנכס,NOI והתשואה, שבעצם נגזרת מחלוקת ה-NOI בסך הנכסים.  בדוחות החברות אנחנו מקבלים את הערך של הנכסים ואת ה-NOI. לרוב ניתנת לנו גם התשואה.
כדי לחשב מה יקרה אם התשואה בשוק תעלה או תרד אפשר להפוך את הנכסים לנעלם, אלו מבחני רגישות שקלים מאוד לחישוב.

אם נניח, בהמשך לדוגמה הקודמת, שדמי השכירות נטו (NOI) הם 12 מיליון ש”ח, אבל אנחנו חושבים שהתשואה הריאלית היא 10%, הרי שבהתאם לנוסחה (NOI מחולק לנכסים שווה תשואה) נקבל שערך הנכסים הוא 120 מיליון ש”ח (לעומת 100 מיליון ש”ח בדוגמה המקורית). מנגד, אם נגדיר שהתשואה האפקטיבית על השכרת נכסים היא 5%, נקבל שהערך של הנכסים הוא 240 מיליון ש”ח (12 מיליון ש”ח חלקי 5%).כדי להעריך מה יקרה בשינוי של 1% קטנטן, השינוי בסך הנכסים הוא משמעותי.

אם לדוגמה התשואה תרד ל-11%, אזי ערך הנכסים יעלה ל-109 מיליון ש”ח, ואם התשואה תעלה ל-13%, ערך הנכס יירד ל-92 מיליון ש”ח.ההשפעה על ערך הנכסים דרמטית לרוב פי כמה וכמה מבחינת ההון העצמי של החברות האלו, מאחר שהן ממונפות.

לסיכום :

המשקיע הנבון יודע למצוא את הנתונים הקריטיים שלא נמצאים בדוחות הכספים. מדד ה – NOI הוא אחד הכלים המשמשים את המשקיע הנבון, בקבלת החלטה מושכלת בחברות הנדל”ן המניב. כל מה שנחוץ, הוא לחפש במקומות שלא תמיד מסתכלים בהם.

דוגמא לכך ניתן למצוא בפרויטק הייטק פארק צפון יקנעם.

הדמייה פארק תעשייה יוקנעם צפון

הדמייה פארק תעשייה יוקנעם צפון

הפרויקט יוקם בפארק התעשייה ביקנעם המכונה "עמק הסיליקון של הצפון", מצוי בתנופה אדירה ומאכלס את החברות המובילות בתחום הפיתוח והמדע בארץ ובעולם.

הפארק כולל תעשיות עתירות ידע מתוחכמות, ננו-טכנולוגיה, תעשייה קלה ועסקים, ומרכזי פיתוח טכנולוגים המהווים משיכה עולמית ובינלאומית.בלב פארק התעשייה, 'לי מרשל' רכשה שטח של כ-4 דונם. החברה מובילה ויוזמת הקמת מבנה סחר ומשרדים מפואר ומשוכלל במקום. התוכנית מיועדת למבנה תעשייה עתירת ידע ומסחר וכוללת תב"ע מאושרת אשר מקודמת וממונפת בשיתוף פעולה הדוק עם עריית יקנעם. הפארק יקנעם צפון פעיל כבר למעלה מעשור ופועלות במתחם חברות מהחזקות במשק: דקסל, CAM, לומינס, CPC טכנולוגיות ועוד.

לפרטים נוספים על תשואה המובטחת בפארק תעשייה צפון יקנעם יש ללחוץ פה

 

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: