אפקט הריבית הנמוכה: הציבור עובר להשקעות פיננסיות בנדל"ן

מאת: גיא פישקין

ראיון עם מנכ"ל 'קוביות הזדמנויות בנדל"ן' העוסקת בהשקעות בפרויקטים ייחודיים בנדל"ן ומאפשרת למשקיעים בעלי הון פנוי להשקעה של מאות אלפי שקלים אפשרויות יעילות יותר להשקיע את כספם ולזכות בתשואות גבוהות במינימום סיכון.

"אנחנו מתמקדים בהשקעות בפרויקטים לשימור או פרויקטים של תמ"א 38 באזורי הביקוש". (עו"ד שלום אשל, קרדיט יח"צ)

מחפשים השקעה אטרקטיבית? מעוניינים למצוא אפיקים להשקעה בעלי תשואות גבוהות וסיכון נמוך? לצד אפשרויות ההשקעה הרבות המצויות כיום בשוק הכלכלי, צוברת תאוצה בשנה האחרונה מגמת ההשקעות הפיננסיות בקרנות נדל"ן המספקות לציבור המשקיעים נישה ייעודית למטרת הגדלת הונם העצמי. גם מדור "המומחה" החליט לתהות השבוע על קנקנה של התופעה המושכת עוד ועוד אנשי עסקים המעוניינים למצוא תשובה לשאלת מיליון הדולר: "האם זוהי באמת הדרך להתעשר". רמז: כדאי לכם לקרוא בעיון רב את השורות הבאות.

 

אחד הגופים הראשונים שהחלו לפעול בתחום זה הוא קבוצת "קוביות הזדמנויות בנדל"ן" בראשותו של המנכ"ל, שלום אשל, בעל 17 שנות ניסיון בשוק ההון בכלל ובתחום ניהול הסיכונים בפרט בבתי השקעות גדולים וכמנהל קרן גידור. קוביות עוסקת בהשקעות בפרויקטים ייחודיים בנדל"ן תוך שימוש במספר אלמנטים מיוחדים המספקים לה על ידי גורמים בענף את הכינוי המחייב "גן עדן למשקיעים". הסיבה, אם תשאלו מקורה בזכות שורה של הטבות הניתנות למשקיעים כמו: אפס אחוז דמי ניהול, הבטחה לקבלת הכספים תוך 18-24 חודשים מיום ההשקעה, נשיאה בכל הוצאות העסקה על חשבון הקרן, מודל חלוקת רווחים ייחודי, מינוי נאמן חיצוני אשר אליו מופקדים כספים (חשבון נפרד ובטוח) ועוד מרכיבים ההופכים את "קוביות" לדבר החם הבא בענף.

את הקמת קוביות יזם שלום אשל לפני כשנתיים. "מצאתי לנכון לנצל את הניסיון הרב שצברתי במשך השנים ולהמיר אותו לכדי מוצר אטרקטיבי עבור המשקיעים", הוא מציין. "ראיתי לנגד את עיני את הצורך לספק כלי שיוכל להעניק למשקיעים בעלי הון פנוי להשקעה של מאות אלפי שקלים אפשרויות יעילות יותר להשקיע את כספם ולזכות בתשואות גבוהות במינימום סיכון".

קוביות משקיעה רק בישראל ורק באזורים מרכזיים בעלי ביקוש גבוה (תל-אביב, רמת גן, גבעתיים, ואזור השרון).הפרויקטים בהם משקיעה הקרן הם פרויקטים קצרי מועד כגון מבנים לשימור או תמ"א 38 כשההשקעה מתבצעת רק בפרויקטים בעלי היתרי בניה, מה שמקטין את הסיכון למשקיע ומבטיח החזר על ההשקעה בטווח של 18-24 חודשים. "אנחנו מאפשרים לכל מי שרוצה להיות שותף כשמשקיע, להשקיע החל מ- 300,000 שקל בפרויקטים קצרי מועד בנדל"ן בסיכון נמוך. אנחנו נכנסים רק לפרויקטים המצביעים על שולי רווח גבוהים לאחר הבדיקות והניתוחים של מומחי הקרן ואנשי מקצוע".

"לא תמצא אותנו מטפלים בנכסי נדל"ן רגילים", ממשיך אשל לפרוס את משנתו. "אנחנו מתמקדים בהשקעות בפרויקטים לשימור או פרויקטים של תמ"א 38 באזורי הביקוש בעלי היתרי בנייה וזאת מתוך מטרה להשיג תשואה מירבית עבור המשקיעים שלנו. המשקיעים שלנו מבינים את זה, וזה גם מה שמושך אותם אלינו בסופו של יום".

את האמת, אפשר להגדיר אתכם כאלטרנטיבה לבנקים?

"אני לא מתיימר להחליף את הבנקים אלא בסך הכול מעוניין לפתוח לציבור המשקיעים את העיניים כדי לזהות הזדמנות עסקית ומשתלמת. מבחינת הבטחות התשואה של הבנקים. למעשה רק פק"מ ומק"מ נחשבים נכסים חסרי סיכון, אבל התשואה מהן נמוכה ביותר. התשואות על הפק"ם היום אפסיות. החוכמה היא לקחת מוצר ולפרוט את הסיכונים שבו למרכיבים קטנים. כך אנחנו מצליחים ליצור "תקרת בטון" עבור המשקיע שיודע כי הוא מוגן ויכול לישון בשקט".

לשאלת הרווחים הכלכליים אותן משיגה "קוביות", משיב אשל כי בשרשרת התעדופים הרי שהכנסות החברה מצויות בתחתית הרשימה ומתקבלות רק לאחר החזר הכספים והתשואות עבור המשקיעים. "הצבנו לעצמנו כמוטו מאז ההקמה את הצורך המהותי לשים את המשקיע במרכז", הוא מדגיש. "עצם היכולת ללכת לכיוונו של המשקיע ולהגשים את האינטרסים שלו בדמות מוצר חדשני המעניק תשואה עודפת גבוהה ברמת סיכון נמוכה, היא גולת הכותרת האמיתית של החברה והמטרה לשמה אנו קיימים".

(פרויקט שיקום בנחלת בנימין, קרדיט:יח"צ)

שני פרויקטים לשימור בתל-אביב ('בית נחמני' ו- 'בית לייטס וסורוקה) בהם השקיעה קרן קוביות 1 הניבו תשואה שנתית של כ-20% למשקיעי הקרן. אשל מציין כי "על פי ניתוח שעשינו להשקעות נדל"ן דומות שביצענו בעבר אנחנו מעריכים כי התשואה הכוללת למשקיעי קוביות תעמוד על כ- 25-30% בטווח של שנה וחצי. מדובר בתשואה יוצאות דופן ביחס לרוב אפיקי ההשקעה בשוק בו הריביות על פיקדונות הן אפסיות. במקרה שלנו גם היזמים וגם המשקיעים מרוויחים מהמהלך. היזמים זוכים למקור מימון חיצוני שמסייע להם והמשקיעים מקבלים הזדמנות להרוויח תשואות מהשקעות בנדל"ן שעשויות להיות גבוהות בהרבה מאלטרנטיבות ההשקעה הקיימות כיום בשוק".

נכון להיום מימנה "קוביות" בשנה האחרונה 5 פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן וברעננה בהיקף של כ-40 מיליון שקל, פרויקטים שבסיומם  יתווספו 40 דירות חדשות. אשל מעריך כי קרנות קוביות וקרנות נוספות יגייסו מעל מיליארד שקל בשנה הקרובה אשר יסייעו לתוספת בנייה של אלפי יחידות דיור חדשות באזורי הביקוש. "התופעה תלך ותתרחב ובעקבות המשקיעים הפרטיים אשר משקיעים בקרנות שלנו, גם הגופים המוסדיים ימצאו את דרכם לקרנות מסוג זה" מסכם אשל.

בימים אלו יוצאת קוביות לגיוס קרן שלישית להשקעה ב- 3-5 פרויקטים נחשקים נוספים באזור המרכז.  במסגרת הקרן השלישית השקיעה קוביות כבר בשני פרויקטים:  5 מיליון שקל בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קרניצי 27 ברמת גן, וכמיליון וחצי שקל בפרויקט לשימור בעל היתר בניה בפינת הרחובות החשמל ומקווה ישראל בת"א. אשל מעריך כי בתוך מספר שבועות יושלם הגיוס לקרן השלישית ומציין כי "בכוונתנו לגייס קרנות נוספות בהמשך השנה".

כיצד משפיעה לטעמך הורדת הריבית במשק על שוק הנדל"ן?

"הורדות הריבית של בנק ישראל לאחרונה לרמה של 0.75% נותנת זריקת מרץ נוספת לתחום ההשקעות בנדל"ן. אני מניח שהתופעה של השקעות פיננסיות בקרנות נדל"ן נמצאת רק בראשיתה ובחודשים הקרובים יבינו משקיעים רבים כי אפיק זה משתלם בהרבה יותר מרכישת דירה להשקעה. יותר ויותר אנשים מחפשים אפיקי השקעה בעלי תשואה גבוהה על הכסף בהשוואה לריביות הריאליות השליליות על פיקדונות הבנקים" מציין שלום אשל ומוסיף: "אני מעריך שכשיתפרסמו התשואות של הקרן הראשונה שלנו בעוד מספר חודשים יגיע הבום הגדול".

 לאתר קוביות נדל"ן