המומחה אתר הבית של המקצוענים
רבים מאתנו קונים בשנים האחרונות נדל"ן להשקעה – בין אם מתוך רצון להרוויח מיד או לחסוך לפנסיה * השאלה היא האם בגיל 70 באמת נראה מההשקעות האלה הרבה כסף או שהתשואה תהיה נמוכה וניאלץ להתמודד עם שוכרים בעייתיים ועלויות תחזוקה מטורפות * יניב לזרוביץ', מנכ"ל ויו"ר חברת "פרסונל סרוויס", מנסה לענות
האם השקעה כיום בנדל"ן טובה עבורנו לעתיד.
מאת: רון קסלר
בשנים האחרונות, המוני ישראלים החליטו להיות משקיעי נדל"ן. חלקם רואים בו הכנסה פוטנציאלית טובה לטווח הקצר, בעוד שאחרים מעוניינים לחסוך לפחות חלק מהסכום לפנסיה. השאלה היא האם ניתן לסמוך על זה כמקור לכסף שיישאר לנו לאחר גיל הפרישה.
לפני שעונים על השאלה, כדאי לדעת מדוע ישראלים רבים משקיעים בנדל"ן. יניב לזרוביץ, הבעלים של חברת "פרסונל סרוויס" לניהול פיננסי פנסיוני של נכסי המשפחה, תולה זאת בשתי סיבות: "ראשית, פריחת הנדל"ן בישראל הביאה למשקיעים נחת בשנים האחרונות. שווי הנכסים שמשקיעים קנו עלה משמעותית ובחלק מהמקרים אף הכפיל את עצמו בזמן קצר מאוד. שנית, סביבת הריביות הנמוכה בארץ גורמת לכך שהמשקיעים מקבלים תשואה אפסית על כספם בפיקדונות ומצד שני מאפשרת להם לקחת הלוואות ומשכנתא בתנאים טובים מאוד".
מתי אנשים משקיעים בנדל"ן?
"רוב המשקיעים שאינם תושבי חוץ הם מעל גיל 50, אנשים שצברו כספים וחסכונות ומחפשים פתרונות להשקעה טובה ולכאורה בטוחה וסולידית. הם רואים בה גם השקעה שתניב להם פנסיה חודשית".
האם נכון לראות בנדל"ן פנסיה?
"הדעות חלוקות. קודם כל, צריך לקחת בחשבון פיזור סיכונים – דבר שתמיד חשוב לעשות בהשקעות. אדם שחי בבית בשווי כשני מיליון שקלים ויש לו עוד מיליון שקלים נזילים אותם הוא מחליט להקצות לרכישת דירה להשקעה מרכז את כל הונו בנדל"ן. הוא חשוף מאוד לשוק הנדל"ן בישראל ובמקרה של פגיעה בענף כולו, גם הוא ייפגע.
שנית, משקיעים רבים נכנסים לנדל"ן עקב הפריחה שחלה בענף בארץ בשנים האחרונות, אבל לא לעולם חוסן. ישראל ממוקמת במזרח התיכון ובתסריטים מסוימים, ההשקעה הזו יכולה להתגלות כלא מניבה ואף הפסדית".
באיזה אופן יכולה התערבות ממשלתית להשפיע על השוק?
"מחירי הנדל"ן חשופים לגזירות של הממשלה שיכולות להוריד אותם בצורה משמעותית. למשל, היא יכולה להעלות את המיסוי על שוק הנדל"ן, שהוא כיום נמוך מאוד. היא יכולה להעלות את המס על הכנסה משכירות, שעומד כיום על 10%, וגם זה רק על הכנסות של יותר מ-5,000 שקלים לחודש, לגובה המס השולי של המשקיע, מהשקל הראשון. דרושה רק החלטה אחת קטנה בשביל זה. במקרים כאלה, ההשקעות החדשות בנדל"ן ירדו משמעותית ומשקיעים רבים יצאו מהשוק. החלטות של הממשלה יכולות גם להגדיל את היצע הדירות ולהוריד מחירים בצורה משמעותית".
מה עוד יש לקחת בחשבון?
"פרמטר מרכזי אצל רוכשי דירות להשקעה הוא השוכרים. בעלי דירות רוצים שוכרים טובים, שיגורו בדירה לטווח ארוך וישלמו בכל שנה יותר. אבל מה לעשות שלא תמיד נקבל שוכרים כאלה ולעיתים אנחנו עלולים ליפול על שוכרים שבהתחלה אמנם נראו מאוד נחמדים, אבל בסופו של דבר מתגלים כבעייתיים. לא חסרים מקרים של שוכרים שלא משלמים את השכירות ובעלי הדירות נאלצים להתמודד מולם בבתי משפט. נשאלת השאלה האם פנסיונר שחלק משמעותי מההכנסה החודשית שלו נגזר משכירות יכול להרשות את זה לעצמו.
פרמטר נוסף הוא הניהול השוטף של דירה להשקעה, שרבים שוכחים ממנו כשהם קונים אותה. מדובר בתחזוקה במקרה של תקלות, מציאת שוכרים, התנהלות מול שוכרים, חוזים, גביית כספים ועוד. זאת ממש עבודה וקונה דירה להשקעה צריך לשאול את עצמו האם כפנסיונר שמעוניין להעביר את חייו בשלווה, לטייל ולבלות עם הנכדים, הוא באמת רוצה לעבוד עבודה כזאת.
יש גם את עניין התשואה משכירות, שבאזור המרכז עומדת על 3%, לפני מס והוצאות תחזוקה. האינפלציה השנתית היא בין 2.5% ל-3%. זאת אומרת שאין כאן תשואה אמיתית אלא רק שמירה על ערך הכסף".
אז בעצם אתה אומר שלא כדאי להשקיע בנדל"ן?
"אני לא טוען שהשקעה בנדל"ן היא לא טובה או לא כדאית, אבל חשוב מאוד לבחון את כל הפרמטרים. אסור להסתנוור מהמצב הטוב של השוק בשנים האחרונות. תמיד צריך לפזר השקעות בצורה נכונה ולנהל סיכונים".
לאתר: פרסונל סרוויס
