המדריך השלם לממחזר – כל מה שרציתם לדעת על מחזור משכנתא ולא העזתם לדעת.

בים הגזרות הניחתות וצפי ההוצאות החודשי המשתנה הופכת הוצאת המשכנתא הקבועה לכזו שאינה ברורה מאליה. מה שהוצאנו לפני חודשיים בקלות הופך למעמסה החודש ובחודשים הבאים. רמת הריבית הנמוכה במשק, מסלולי המשכנתא השונים והמגוונים הקיימים בשוק והתחרות בין הבנקים מייצרים חלון הזדמנויות לבעלי משכנתאות לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים על ידי מחזור נכון של המשכנתא.

מאת: רון קסלר

"כשאנחנו בודקים את הכדאיות של מחזור המשכנתא, אנחנו בעצם משווים מה יהיו עלויות הריבית וההצמדה אם נמשיך לשלם את המשכנתא כמו שהיא, לעומת עלויות הריבית וההצמדה אם נמחזר את המשכנתא" טוען עדי שטרן, יועץ משכנתאות מוסמך והבעלים של "שטרן משכנתאות". "כל בעל משכנתא צריך לבדוק את עצמו ולוודא שהמשכנתא שלקח היא המשכנתא הטובה ביותר עבורו".

למה לא מציעים לנו למחזר את המשכנתא?

"לבנק, כנותן המשכנתא והמרוויח מתשלום הריבית, אין אינטרס שתמחזרו את המשכנתא שלכם ולכן האחריות לבדיקה מוטלת עליכם. תנאי הבסיס למשכנתא טובה הם שהמשכנתא תהיה מתאימה לתנאי השוק הנוכחיים ולצרכים וליכולות שלכם".

שטרן, חבר באיגוד היועצים והמאמנים לכלכלת המשפחה בישראל, אנליסט ומנהל השקעות עם רישיון מהרשות לניירות ערך, מפרט את התנאים הבסיסיים לקבלת ההחלטה על המחזור. "התאמה לתנאי השוק יש לבדוק האם הריבית ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא. במידה וכן, תנאי השוק, כנראה, נוחים יותר כיום ואתם חייבים לבדוק האם יהיה כלכלי למחזר את ההלוואה. (מכיוון שיש עמלות היוון, לא תמיד יש כדאיות כלכלית אבל תמיד צריך לבדוק)".

ומה לגבי התאמת היכולות?

"במידה וניתן להחזיר החזר חודשי גבוה יותר ממה שאתם מחזירים כיום, חייבים לבדוק האם שווה לכם למחזר. ברוב המקרים, מספיקה תוספת של כמה מאות שקלים להחזר על מנת לקצר את תקופת ההלוואה ולחסוך עשרות אלפי שקלים בגלל החיסכון בתשלום הריבית וההצמדות, מצד שני אם אתם לא מצליחים לעמוד בהחזרים שלכם, זה בדיוק הזמן ללכת ולמחזר, ולבחור את התמהיל הכי נכון להחזרים שאתם יכולים לעמוד בהם היום"/

איך בודקים האם משתלם למחזר?

"בשלב הראשון מוציאים "דו"ח סילוק יתרות" מהבנק ממנו לקחתם את המשכנתא. דו"ח סילוק היתרות הוא תעודת הזהות של המשכנתא שלכם, בו מפורטת כל האינפורמציה שאתם צריכים על מנת להבין האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא או לא, מתוך דו"ח סילוק היתרות עלינו להוציא את הנתונים הבאים: יתרת קרן לתשלום, יתרת הצמדה, ריבית נוכחית, האם ההלוואה צמודה או לא, באיזה לוח סילוקין היא מסולקת והתקופה שנותרה מרגע הוצאת הדוח ועד סיום המשכנתא. מכניסים את הנתונים למחשבון משכנתא ורואים כמה נשלם על המשכנתא כפי שהיא, עד סוף חייה, את העלות הזאת משווים לעלות המשכנתא ע"פ תמהיל המשכנתא האופטימאלי שמותאם לתנאי השוק וליכולות שלכם".

מהו התמהיל הזה ואיך בונים אותו?

"חשוב לבנות מערכת של תמהיל וניהול סיכונים המותאמת עבורכם, ניהול סיכונים פירושו בדיקת ההחזר החודשי שעליכם לשלם במצבים אפשריים שונים. כמו למשל כשהריבית במשק עולה, כשמדד המחירים לצרכן עולה באופן חד וכשהריבית במסלול משתנה תעלה בצורה ניכרת בתחנת השינוי".

כפי שרבים יודעים ומכירים אחד מהקשיים הגדולים בניהול פיננסי הוא ההתאמה בין ההתחייבויות העתידיות לבין רמת הסיכון היומיומי. " בדיקה זו דורשת הבנה ומיומנות" מפרט עדי שטרן: ""לא בטוח שכדאי למחזר היום משכנתא אם לא תוכלו לעמוד בהחזרים בעוד חמש שנים. בבניית תמהיל משכנתא אופטימאלי צריך לנצל את כל היתרונות של כל המסלולים הקיימים ולברוח מכל החסרונות, להתאים את מבנה ההלוואה אליכם-לצרכים וליכולות שלכם".

איך מבצעים מחזור בפועל?

"לאחר שבדקתם האם משתלם לכם מבחינה כלכלית למחזר את ההלוואה. פונים לבנק ממנו לקחתם את המשכנתא ומבקשים לקבל הצעה לריביות על התמהיל הנבחר. במקביל, פונים לבנק אחר ומבקשים הצעה לריביות על אותו תמהיל בדיוק. ברגע שהחלטתם עם איזה בנק אתם הולכים, תקבלו מאותו בנק הוראות מפורשות מה אתם צריכים לעשות ולהביא על מנת לסיים את התהליך בקלות וביעילות".

איזה עלויות צריך לקחת בחשבון?

"בחלק מהמקרים ישנן עלויות של שמאי, פתיחת תיק,נוטריון, אגרות טאבו ועוד ויש לקחת אותן בחשבון ובהתכנות הכלכלית למחזור"

לסיום, האם ישנם מיתוסים בתחום המחזור שאנשים יכולים ליפול לתוכם?

עדי שטרן, אנליסט ומנהל השקעות עם רישיון מהרשות לניירות ערך, מרצה בנושאים כלכליים בכלל ובנושא המשכנתא בפרט מפרט שני מיתוסים מרכזיים: "הראשון הוא מיתוס ה 'שילמתם כבר את כל הריבית' – מה שקרה עד היום במשכנתא שלכם לא קשור למה שיקרה מהיום והלאה. והשני הוא 'יש לכם קנס יציאה גבוה ולא משתלם לכם למחזר'- גם כאן, כל מקרה לגופו. דווקא כשיש לכם קנס יציאה גבוה, פעמים רבות המשמעות היא שההלוואה שלכם היא בתנאים לא טובים וחובה עליכם לבדוק כדאיות מחזור, ועשויה להיות כדאיות רבה למרות הקנסות".

לאתר שטרן מחזור משכנתאות