מדריך לרכישת דירה,אתר - PIXABAY.COM, יוצר - antonin77

המדריך לרכישת דירה מקבלן

שכונות חדשות רבות נבנות בימים אלו ברחבי ישראל, הקבלנים הרבים מציעים את מרכולתם באמצעי המדיה השונים אשר סוחפים אחריהם זוגות צעירים ,משפרי דיור ומשקיעים. אנשי המכירות החביבים באתרי הבנייה מאירים פנים ומציעים לכל דורש קפה מהביל אשר תחת ניחוחותיו נפרשים בפני הרוכשים הפוטנציאליים המפרטים ,התוכנית הכוללת של הפרויקט ופרטים על האזור. אין ספק כי חובה עלינו להטות אוזן ולדלות אינפורמציה מאנשי המכירות אך כמאמר חז"ל :" אם אני לי מי לי", חובה עלינו לבצע מספר בדיקות עצמאיות ולא תלויות על מנת לקבל תמונה רחבה ומדויקת נטולת סממנים שיווקיים ומכירתיים.

גילעד ושדי, עו"ד ומגשר מוסמך עוסק במקרקעין ,ליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי מסביר ומפרט את הבדיקות שכדאי לכל אחד לעשות.

מהם הצעדים הראשוניים:

הסביבה הכללית: לאחר שהחלטתם כי הסביבה הנבחרת בעיר הנבחרת היא המקום בשבילכם אתם מוזמנים לסייר באזור ולשוחח עם השכנים (במידה וישנם שכנים מאוכלסים באזור) שאלו במשרדי המכירות על הרוכשים וקהל היעד. לכל רוכש צרכים משלו ועל כן בדקו אם הסביבה מספקת את צורכיכם ומאווייכם. מומלץ לבדוק את התחבורה הציבורית, דרכי גישה , גנים ובתי ספר, מוקדי בילוי וקניות, בתי כנסת מתנסים ועוד.

תכנון אזורי עתידי: רבים מהרוכשים מסתפקים באינפורמציה הדירה והפרויקט עצמו ומתעלמים מהשלכות הבנייה האזוריות. כך למשל, בפרויקט מסוים נבנה אצטדיון בסמוך לשכונה, דבר שיכול להסב עוגמת נפש רבה בעתיד. יש לבדוק מהם תוכניות העירייה בסביבת השכונה. כגון דרכי גישה, בניית קניונים או כביש סואן בסמוך יכולים לפגוע בערך הדירה ולהוות מוקד לרעש וצפיפות תחבורתית.

הדירה: בעת בחירת הדירה ומיקומה כדאי לבדוק היטב להיכן יפנו חלונות הדירה, מה עומד להבנות בשטחים הפתוחים בסמוך לבניין, גודלה של הדירה וצורת חישוב המ"ר, מהו התכנון החיצוני והפיתוח העתידי לבניין או לקבוצת הבניינים. כמו כן, רצוי לבדוק האם ישנם מפגעים אקולוגיים וסביבתיים סמוך לבניין, כגון: מבני תעשייה, כבישים סואנים, מתקני אשפה ומתקני חשמל, אנטנות סלולאריות ועוד.

מפרט טכני: המפרט הטכני של הדירה המצורף לחוזה הרכישה יעניק לכם תמונת מצב לגבי השדרוגים העתידיים אותם תצטרכו לבצע בקבלת הדירה. לעיתים אלו שדרוגים משמעותיים שיכולים לעלות עשרות אלפי שקלים. במפרט כדאי לבדוק ולהתמקח על: גודל המטבח וסוגו. שדרוג המטבח ע"י התמקחות בטרם הרכישה יוביל לחסכון משמעותי. נקודות חשמל – כל נקודת חשמל נוספת ושינויים במיקום יעלו לכם בעתיד מאות שקלים, נקודות מים וגז במרפסת, הכנה למזגן, כיור כפול, רשתות בחלונות או הכנה ועוד. חשוב גם לתת תשומת לב לזיכויים במידה והנכם מוותרים על פריט כזה או אחר כמה זיכוי תקבלו מהיזם אם בכלל.

זיכרון דברים: סוכני מכירות של החברה ינסו בפגישתם הראשונה להחתימכם על מעין "זיכרון דברים" או בשמו הנוח והלא מרתיע – "בקשת רכישה" או "הזמנת דירה" וכן להפקיד בידם שיק בסכום לא מבוטל. התרגיל השיווקי המבריק הנ"ל גורם לרוכשים הפוטנציאליים לחתום על מסמך מבלי לקרוא אותו ולהיקלע לסיטואציה שעלולה לגרום לכם הפסד כספי במידה ולא תרכשו את הדירה בסופו של דבר וכן ללחץ וחיפזון לחתום על החוזה מבלי לבצע מראש את הבדיקות הנחוצות.

מומלץ לא לחתום על שום מסמך מלבד חוזה המכר המחייב. במידה ואין ברירה, תמיד ניתן לבצע שינויים במסמך זה בעזרת עו"ד מטעמכם העוסק בתחום המקרקעין.

זכרו! החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלכם בעניין תנאי החוזה.

אילו בדיקות חוזיות ומשפטיות כדאי לבדוק:

קבלן מבצע:  יש לבדוק האם הבנייה מתבצעת על ידי קבלן רשום כחוק בפנקס הקבלנים ובסיווגים המתאימים. בקשו מאיש המכירות להציג בפניכם מיד בתחילת המשא ומתן רישיון קבלן תקף לשנה השוטפת לביצוע העבודה. בפנקס הקבלנים ניתן לקבל מידע על הקבלן, מספרו, מספר זיהוי/חברה, כתובת, טלפון, הענפים בהם הוא רשום והסיווג שניתן לו.

בעלות על הקרקע: יש לוודא שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות המוכר/הקבלן או שהוא בעל זכות ניאותה בה, כלומר כי הוא בעל זכות בעלות/חכירה לזמן ארוך וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה. חובה לבדוק את נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ע"י גוש וחלקה. אם הקרקע היא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, בדקו אם היא עברה היוון. אם לא, ייתכן שתידרשו לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה, אלא אם כן יצוין אחרת בחוזה בינכם.

כאשר מדובר ב"עסקת קומבינציה" – כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן/יזם חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה יש לבדוק האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן/יזם על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע.

היתר בנייה: בדקו כי בידי המוכר היתר בנייה עדכני. כמובן שיש לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית.

החתימה על החוזה: עיינו בחוזה שעליו אתם אמורים לחתום העירו הערות לגבי סיכומים והבטחות שהובטחו בעל פה ויש להעלותם על הכתב בין בחוזה ובין במפרט הטכני. חובה לקבל את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין, מהנדס ואדריכל (במידת הצורך) – לגבי כל הכתוב בחוזה. זכרו! עו"ד היזם/הקבלן איננו מייצג אתכם בשום צורה ורוב המקרים יצוין הדבר בחוזה. בדקו כי כל ההצמדות מחסן, חניות, גינה, וגגות מוצמדים לדירתכם החדשה והדבר מצוין בחוזה ובנספחיו.

עו"ד גילעד ושדי,קרדיט צילום-יח"צ

עו"ד גילעד ושדי,קרדיט צילום-יח"צ

מה עוד חשוב לבדוק ולוודא מול הקבלן:

א. תוכלו לבצע שינויים בקירות הפנים של הדירה .

ב. פרט להוצאות בעבור חיבור דירתכם (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחולו עליכם תשלומים בעבור חיבור הבניין לרשתות הכלליות.

ג. נספח התשלומים המצורף לחוזה עומד ביכולת שלכם לשלם את אותם התשלומים. נסו לאחר את התשלומים קרוב ככל הניתן למועד המסירה ולכוון כך שסכום המשכנתא ישולם ככל הניתן בסמוך למועד המסירה.

ד. איחור במסירת הדירה לא יגרום לכם עוגמת נפש מיותרת ויסונכרן עם מקום מגורכם הנוכחי.

ליווי משפטי בעת תהליך רכישת הדירה: בנוסף לאמור לעיל ישנם נקודות רבות נוספות הנוגעות לאחריות הקבלן, תקופת הבדק, ערבויות ובטחונות לוחות זמנים, מסירת הדירה ותנאיה ,תיקונים ועריכת פרוטוקולים ועוד שלשם בדיקתם וההתמקחות בגינם חובה לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן אשר ינהל משא ומתן מול המוכר לצורך שיפור החוזה והעמדתכם בנקודת פתיחה טובה יותר. רצוי לחתום על חוזה המכר בנוכחות עורך הדין שנשכר מטעמכם.

 

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: