Booking.com
חריגות בנייה , יוצר - AKuptsova, אתר - PIXABAY.COM

הסדרת בניה בלתי חוקית – רק במקרים נדירים

בהליך משפטי שהתנהל לאחרונה בבית המשפט העליון, בערעור על עתירה מנהלית שעסק בנושא של בניה בלתי חוקית (בפרשת הכפר השיתופי רמת רזיאל – עת"מ 3192/14), הביע בית המשפט עמדה נחרצת כנגד התופעה, ובמיוחד בכל הנוגע לתופעת ההכשרה בדיעבד של עבירות בניה. כב' השופט, ד"ר אליקים רובינשטיין (עמו ישבו בהרכב כב' השופטים: ד"ר יורם דנציגר ונעם סולברג), כתב במסגרת פסק הדין, בין השאר, כי: "המקרים בהם תוכשר בדיעבד בניה שלא כדין צריכים להיות נדירים שבנדירים".

מאת: קובי ברדה

עו"ד אדיר בנימיני, הוא בעלים ושותף במשרד עורכי הדין "דוידוב בנימיני ושות'", שם הוא עומד בראש המחלקה למשפט חוקתי ומינהלי ושלטון מקומי. במקביל מכהן עו"ד בנימיני כחבר מועצת העיר נתניה ומתוקף תפקידו גם כחבר בוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

מהו היקף התופעה של בניה בלתי חוקית?  

"התופעה היא רחבה מאוד; לא מדובר רק בבניה שחורגת מן התב"ע (תוכנית בניין עיר – ק.ב)", מה שמכונה 'בניה בלתי חוקית', אלא גם בשימוש חורג בנכסים, כמו למשל שימוש בבית שנועד למגורים לצרכים אחרים כמו הפעלת גן-ילדים".

האם נכון לומר שבית המשפט העליון קובע למעשה שאין לעשות הבחנה בין הסוגים השונים של התופעה?

"אכן כך. ישנה בהקשר הזה אמירה מאוד מעניינת של חבר הכנסת, ד"ר משה סנה, שטען כי יש לעשות הבחנה כזו. ד"ר סנה אמר מעל דוכן הכנסת כי 'יש עבירות על חוקי הבניה מטעמי ספסרות ומתוך רדיפת בצע ורצון של התעשרות ספסרית, ויש עבירות על חוקי הבניה מתוך דוחק, מתוך עוני, מתוך מצוקה'. ההבחנה הזאת, בשנויים המתחייבים, קיימת גם היום. בית המשפט קובע בפרשת רמת רזיאל שאין לעשות כל הבחנות או הקלות בנוגע לעבריינות בניה היות ו'בנייה בלתי חוקית היא בנייה בלתי חוקת', ולא משנה אם העבריין בנה לפי התב"ע שחלה במקום או בניגוד לה. כלומר אין משקל לנסיבות או לטעמים שבגינם פעל".

כשאתה מציין את המונח "התעשרות ספרית" האם כוונתך לעבירות הבניה שמבצעים הקבלנים?

"זו הינה תופעה בגדר של חזון נפרץ, ונדמה לי שהוועדות המקומיות לתכנון ובניה ורשויות האכיפה כבר למדו במובנים מסוים 'לחיות עמה'. אתן דוגמא; נניח שיזם או קבלן רכש קרקע בה התב"ע קובעת שהבניין יהיה בעל 9 קומות. היזם לוקח קבלן-שלד ומתחיל לבנות את יסודות הבניין. במקביל הוא מריץ תב"ע מקומית חדשה בוועדה המחוזית, שתגדיל את הבניין ל-12 קומות, דבר שהמשמעות שלו היא הגדלת ההכנסות בכמה מיליוני שקלים. במקום להמתין לאישור התוכנית בוועדה המחוזית, מתכנן הבניין כבר הכין תוכנית ל-12 קומות. זו מועברת לקבלן השלד שמקבל הוראה להרים את הבניין לאותו גובה. לכאורה נבנו כאן שלוש קומות בלתי חוקיות, אבל מכיוון שכל צדדים המעורבים מכירים את התהליך, בסופו של דבר, כאשר התב"ע המקומית מאושרת, מקבל הקבלן אישור בדיעבד מן הוועדה המקומית לבניה כפי שנעשתה בפועל".

"כאשר עסקינן באזרחים פרטיים, מדובר בדרך כלל בבנייה בלתי חוקית בתוך חצרות בתים. ישנה תופעה ידועה של "מחסנים" שהופכים לבתי מגורים לדור הצעיר. בבניינים משותפים אנו נתקלים לא אחת בתופעה של פיצולי דירות לצורכי השכרה".

אדיר בנימיני - קרדיט יחצ

אדיר בנימיני – קרדיט יחצ

מדוע לדעתך לא מצליחים בתי המשפט לבער את התופעה?

"כשמגיע לבית המשפט לעניינים מקומיים תיק ובו כתב אישום בגין בניה לא חוקית או שימוש חורג, במרבית המקרים מעניק בית המשפט לנאשמים פרק זמן שדרוש על מנת לתקן את הפגם שנפל במעשיהם. אגב, כך גם אני נהגתי ועדיין נוהג כסנגור במשפטים מסוג זה. התוצאה הינה שהדילמה מועברת לוועדה המקומית לתכנון ובניה. רק במקרים בהם היא לא מאשרת את תכונית הבניה שאמורה להכשיר את השרץ, תעמוד התביעה העירונית על יישום צו ההריסה, וכמובן שהעונש שייגזר בתיק עצמו יהיה חמור יותר".

האם הוועדות העירוניות לא כפופות להחלטות בית המשפט העליון?

"בוואי שכן, והפסיקה החדשה בפרשת רמת-רזיאל בהחלט אמורה להקשות על הכשרה בדיעבד של עבירות בניה. זו לדעתי הדרך היחידה לבער את התופעה, קרי לסרב להיתרים בדיעבד באופן גורף. כל זאת כאשר במקביל תעמוד התביעה העירונית וגורמי הפיקוח על הבניה על מיצוי מהיר ויעיל של הדין, ועל קיום צווי ההריסה. רק מדיניות של אפס סובלנות יכולה לטעמי למגר את התופעה. זה גם המסר שיצא מבית המשפט העליון. לתחושתי, כמי שהינו חבר בוועדה מקומית לתכנון ובניה, ימצאו לא אחת נימוקים 'חרגים שבחרגים' כדי בכל זאת להכשיר עבריינות בניה בדיעבד".

כיצד יכול לפעול אזרח שעלול להיפגע משכן שבנה באופן לא חוקי?

"ראשית, תמיד כדאי להתייעץ עם עורך-דין שזה תחום עיסוקו, ומתמחה בתחום התכנון והבניה. שנית, אפשר תמיד לנסות ולפנות באופן ישיר לחברי מועצת הרשות המקומית, שכולם חברים בוועדה המקומית. ישנה זכות להתנגד למתן היתר שכזה, הן בוועדת המשנה לתכנון ובניה והן בוועדה המקומית. במידה והתוכנית בכל זאת עוברת קיימת אפשרות להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית. אם כל זה לא עוזר, שמורה כמובן הזכות להגיש עתירה מינהלית כנגד ההחלטה, ולבקש מבית המשפט שיכריע בסוגיה באופן סופי".

עו"ד אדיר בנימיני

משרד עורכי הדין

דוידוב-בנימיני ושות'

משפט ציבור: מנהלי וחוקתי (עתירות מנהליות, עתירות לבג"צ ורשויות מקומיות)

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: