Booking.com
מאיר וידר,קרדיט צילום :יח"צ

כיצד לקחת משכנתא ולצאת מזה בשלום?

למרות אזהרות בנק ישראל בנוגע לסכנות הכרוכים בנטילת משכנתא בסביבת ריבית נמוכה והמגבלות אותן הוא מטיל על נוטלי משכנתאות חדשים, נראה כי עם ישראל ממשיך להזין את שוק הנדל"ן הרותח ולנטול משכנתאות בהיקפים גדולים. מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות המייעצת לנוטלי משכנתאות מסביר כיצד נוטלים משכנתא בצורה חכמה ומה בדיוק צריך לדעת לפני שיוצאים לדרך.

מאת: מיכל פרנקו

 

מה צריך לדעת לפני שמחליטים על נטילת משכנתא?

הנתונים שאותם חייבים לדעת:

  • מהי מטרת ההלוואה?
  • מהו שווי הנכס אותו אתם מתכוונים לקנות?
  • מהו ההון העצמי העומד לרשותכם?

כמו כן, הבנק עצמו יירצה לדעת נתונים אודות ההכנסות שלכם, ולכן עליכם להכין מראש אישורים על הכנסות של שלושה חודשים אחרונים, תדפיסי עו"ש מקוריים משלושת החודשים האחרונים גם כן, ובנוסף לזאת חוזה רכישת הדירה או הקרקע, נוסח טאבו ותעודת זכאות ממשרד השיכון אם אתם זכאים לה.

חשוב לזכור שבשלב הזה אתם עדיין לא מתחייבים לבנק הספציפי ואתם יכולים לפתוח תיקי משכנתא גם בבנקים אחרים.

כיצד ניתן להוזיל עלויות בתהליך קבלת המשכנתא?

אין זה משנה באיזה מסלול אתם בוחרים את המשכנתא (ריבית משתנה, ריבית פריים או ריבית קבועה), תמיד תוכלו לבצע מכרז ריביות בין הבנקים על מנת לקבל את הריבית הזולה ביותר. לשם זאת עליכם להתחיל בתהליך של מיקוח מול הבנקים על מנת לדעת מהי הריבית הזולה ביותר של כל בנק בכל אחד מן המסלולים. בשלב הבא תוכלו לעמת את הבנקים זה מול זה על מנת לבנות את תמהיל המשכנתא האופטימאלי המורכב משיעורי הריבית הנמוכים ביותר אותם תוכלו לקבל.

זוהי אמנם מלאכה מייגעת שלעיתים מוטב להפקיד אותה בידיו של יועץ משכנתאות שזהו המגרש הביתי שלו, אך הדבר יכול לחסוך לכם עד 70,000 ש"ח בטווח הארוך.

בנוסף לזאת, דרשו לדעת בכל שלב מהם הסכומים אותם עליכם לשלם על עמלות שונות כגון עמלות פתיחת תיק מכיוון שגם עליהן ניתן ואף רצוי להתמקח.

מהן המגבלות הקיימות על נטילת משכנתא?

כאמור, בנק ישראל הטיל בשנים האחרונות מספר מגבלות על נטילת משכנתאות חדשות, להלן החשובות שבהן :

  • הבנקים לא יכולים לאשר משכנתאות כאשר ההחזר החודשי עולה על 50% מסך ההכנסה החודשית של הלווים.
  • שיעורי המימון המקסימאלי לרוכשי דירה ראשונה עומד על כ – 75%.
  • חלק המשכנתא בריבית משתנה לא יכול לעלות על יותר מ – 1/3 מסך ההלוואה כולה, למעט מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים או יותר.
  • לא ניתן לפרוס את המשכנתא על פני יותר מ – 30 שנה

אילו מסלולי משכנתא הם המומלצים ביותר כיום?

כאמור, כיום אנחנו נמצאים בסביבת רמת ריבית נמוכה ביותר, ולכן המסלולים האטרקטיביים כיום הם המסלולים בריבית משתנה ובריבית פריים, בכפוף למגבלות של בנק ישראל אותן ציינו בסעיף הקודם.

מסלול ריבית הפריים הוא מסלול שאינו צמוד למדד המחירים לצרכן והריבית בו היא נמוכה (מרווח מסוים מריבית הפריים שהיא בעצמה מורכבות מריבית בנק ישראל + 1.5%), אך עם זאת רמת הסיכון בו היא גבוהה יחסית ואם בנק ישראל יחליט להעלות את הריבית במשק, הדבר עלול להתבטא בהחזרים גדולים במאות ואפילו אלפי שקלים (לדוגמה, העלאת הריבית ברבע אחוז בלבד מ – 0.5% ל -0.75% היא למעשה העלאה של 50% בפועל!). עם זאת, ניתן למחזר אותו למשכנתא חדשה בלי קנסות כבדים.

מסלול ריבית משתנה יכול להוות חלופה למסלול הפריים, אך מכיוון שהוא מתחיל לרוב בריבית נמוכה מהריבית במשק ועולה בשל ההצמדה למדד, הוא אינו אופטימאלי כל כך בתקופה זו. אם מחליטים בכל זאת לקחת אותו, רצוי לעשות זאת לתקופה קצרה על מנת שלא לספוג את כל עליות המדד.

מסלולי הריבית הקבועה הם כיום יקרים יותר באופן משמעותי ולכן אטרקטיביים פחות, אבל הם מבטיחים במידה רבה שקט נפשי. גם כאן חשוב להזכיר שאם מדובר במסלול צמוד למדד, רצוי לקחת אותו לתקופה קצרה יותר על מנת שלא לצבור עוד ועוד עליות של המדד.

מה עוד הבנק עשוי לדרוש מאיתנו במעמד החתימה על החוזה?
בשעה טובה ולאחר שביצעתם מכרז ריביות וסקר בין הבנקים השונים, החלטתם בדיוק על המשכנתא אותה אתם רוצים לקחת, אך עדיין יש מספר בטחונות וערבויות שהבנק ידרוש מכם להציג לפני שיכול להבטיח לעצמו את פירעון המשכנתא, ובכלל זאת חתימה על מסמכי שיעבוד הנכס לבנק, רישום אזהרה לטובת הקונה והבנק בטאבו, הוצאת דו"ח שעבודים מרשם המשכונות והערכת שמאי.

כמו כן, במקרים מסוימים הבנק ידרוש חתימה של ערבים שישלמו את החוב הנותר במידה ובו אתם לא תוכלו להחזיר את ההלוואה לבנק. הערבים צריכים להציג לבנק את אותם המסמכים אותם הצגתם אתם בזמן פתיחת התיק.

בנוסף לשני אלו, הבנק דורש מכם לבטח את הנכס בשני ביטוחים : ביטוח חיים וביטוח נכס. הבנק עצמו נרשם כמוטב בפוליסת ביטוח החיים על סכום יתרת ההלוואה על מנת שיוכל לקבל את הכסף מחברת הביטוח במקרה ובו הלווים נפטרים חס וחלילה. באופן דומה, ביטוח הנכס מכסה את הבנק מפני מקרים של נזק כבד למבנה כמו למשל שריפה. יש לציין כי גם כאן רצוי להתמקח על מחירי הביטוח אל מול חברות הביטוח מכיוון שניתן לחסוך כך מאות שקלים בשנה.

לאתר משכנתא

About מיכל פרנקו

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: