המומחה אתר הבית של המקצוענים
ליקויי בניה הם משהו שאפשר לטפל בו ויש אפילו מפת דרכים מסודרת. זהירות שיפוצים.
מאת: רון קסלר
לפעמים, במועד קבלת הדירה שרכשנו במיטב כספנו, אנחנו מתלהבים ולא שמים לב לפגמים, או פשוט לא יודעים לזהות אותם. "ליקויי הבנייה הם רבים ומגוונים" מסביר עו"ד פיני רובינשטיין ממשרד עורכי הדין פ. רובינשטיין ושות' (משרד בוטיק מהמובילים בתחום ומומחה בליקויי בנייה ותביעות קבלנים/יזמים). "חשוב שאנשים ידעו שבית המשפט מתייחס לליקויי רטיבות כליקויים חמורים מאוד. מעבר לסכנה, יש כאן עניין של חוסר נוחות ופגיעה משמעותית בחיי היום יום של הדייר. זהו אחד הליקויים שבגינם נוטים בתי המשפט לפסוק פיצויי עוגמת נפש גבוהים יחסית".
אז מהם סוגי ליקויי הבניה הנפוצים?
"כשקונה דירה מגיע למעמד קבלת הדירה הוא עושה סיבוב עם הקבלן. בדרך כלל הוא ישים לב בעיקר לליקויים קוסמטיים, כגון: מרצפות סדוקות או שבורות, שקעים שלא הורכבו כראוי, הבדלי גוון בולטים בריצוף וכד', ואת זה הוא יציין בפרוטוקול המסירה. אולם יש ליקויים רבים שכלל לא נראים בעין בלתי מקצועית, ולעיתים גם עין כזו לא תראה אותם, והם יתגלו בבדיקה באמצעות מכשירי מדידה שונים. הקונה לדוגמה, לא יודע שהחלון צריך להיות בגודל מסוים ובגובה מסוים מהרצפה, הוא אינו יודע שהמרפסת צריכה להיות בשיפוע מסוים, הוא לא יודע שאסור שמסילת האלומיניום של היציאה למרפסת או לגינה תבלוט מעל המרצפות, הוא גם לא יודע שהמרווחים בין המרצפות חייבים להיות במרחק מסוים. הקבלן מחויב לבנות בהתאם למפרט ובהתאם לתקנים ולתקנות הבנייה. הקונה לא מכיר את התקנים והתקנות האלו ובטחובטח לא תמיד מתעמק ומבין את המפרט שכולל המון פרטים טכניים, כך שגם אם על פניו הדירה נראית לו בסדר, עדיין עלולים להיות בה ליקויים רבים".
ישנם ליקויים שיכולים להפתיע בכך שייחשבו ככאלה?
"בהחלט. למשל, הזכרנו קודם מרווחים בין המרצפות. בתקנים ובתקנות נקבעו מרווחים שצריכים להיות בין המרצפות. דוגמה נוספת שגם אותה הזכרנו קודם, היא גודל החלון ביחס לגודל החדר. גם זה נקבע בתקנים ובתקנות. מדובר בליקויים שמבחינת הדייר גם לא נראים ממש מפריעים, אך לתקנים והתקנות יש היגיון והקריטריונים לא נקבעו סתם. למשל, הקריטריונים לגבי גודל חלון נועדו להבטיח שגודל הפתח של החלון יאפשר אוורור טבעי של אותו החדר, ואם החלון קטן מידי ביחס לגודל החדר הדבר לא יתאפשר".
קל להיות חכמים בדיעבד, איך יודעים לעלות על זה בזמן?
"אני ממליץ לקונה להגיע למעמד קבלת הדירה עם מומחה שהוא מהנדס בניין", אומר עו"ד פיני רובינשטיין. "קחו בחשבון שלא תמיד הקבלן יאפשר זאת גם אם תתעקשו, ובמקרה כזה דאגו שהמומחה יגיע אחרי שסיימתם הליך קבלת הדירה או ביום שלמחרת. ברוב המקרים הקבלן ינסה להיתלות בפרוטוקול המסירה ולטעון שהליקויים להם אתם טוענים לא צוינו שם, וכי בחתימתכם עליו ויתרתם על טענות לגבי ליקויים שלא צוינו בו. עמדה זו של הקבלנים בדרך כלל לא תתקבל ע"י בית המשפט, אך עדיין מומלץ להיות זהירים בעניין ולא לחתום על פרוטוקול הכולל סעיפי ויתור שכאלו ".
ומה אם לא הבאתי עמי מומחה למעמד המסירה ומאז עברו כבר שנה או שנתיים , ויש ליקויים?
"גם במקרה כזה עדיין לא איחרתם את הרכבת. פנו עוד היום למומחה כזה", ממליץ עו"ד רובינשטיין. "חוות דעת מטעם מומחה מהנדס בניין הינה הכרחית לצורך הגשת תביעה נגד הקבלן, ולכן, גם אם לא עשיתם זאת עד היום, עשו זאת כעת. חשוב שהמומחה יהיה בעל ניסיון בכתיבת חוות דעת הנדסית לצרכים משפטיים, ולכן לא כל מהנדס בניין יכול להתאים. קיימות בשוק לא מעט חברות בדק בית שבבעלותם של מומחים כאלה, או שהן מעסיקות אותם. רובם עושים עבודה טובה. פשוט כנסו לגוגל וחפשו 'חברות בדק בית' ותמצאו היצע מגוון של חברות מומחים כאלו".
יש לי חוות דעת הנדסית. מה עכשיו?
"חוק המכר (דירות) מחייב לתת לקבלן 'הזדמנות נאותה' לתיקון הליקויים בעצמו 'תוך זמן סביר'. כשמדובר בליקויים הניתנים לתיקון כמובן. לגבי ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, ניתן להגיש תביעה בגינם, במידה והקבלן מסרב לפצות. ולכן, השלב הראשון הוא לשלוח את חוות הדעת לקבלן בליווי מכתב דרישה לתיקון הליקויים המפורטים בחוות הדעת. במידה והקבלן אכן מגיע לתקן את הליקויים או את חלקם, אני ממליץ להזמין את המומחה לבדיקה חוזרת שייתן חוות דעת כתובה לגבי איכות התיקונים. במידה וכל הליקויים תוקנו בצורה טובה, דיינו. במידה והמומחה קבע שהתיקונים לא טובים או שבמקרה שהקבלן תיקן רק חלק מהליקויים, השלב הבא הוא כבר פנייה לבית המשפט בתביעה נגד הקבלן, או נגד היזם במקרה שמי שמכר לכם את הדירה הוא יזם שבנה ע"י חברה קבלנית".
"חשוב מאוד להדגיש את נושא התיעוד של כל ההתנהלות של הקונים מול הקבלן. כל פנייה של הקונה לקבלן צריכה להיעשות בכתב עם אישור מסירה, בין אם זה בפקס ובין אם זה בדואר רשום".
האם אני צריך עו"ד כדי לשלוח את חוות הדעת לקבלן?
"לא. אך בעיקרון, רצוי מאוד להכניס עו"ד לתמונה, כבר בשלבים הראשונים בהם גיליתם ליקויי בנייה, שכן הוא יוכל להדריך ולהנחות אתכם בהתנהלות מול הקבלן והוא זה שידע להזיז דברים ולא לבזבז זמן רב על התנהלות עקרה מול הקבלן".
כמה זמן זה יכול להימשך?
"אורך החיים של תביעה כזאת הוא כשנתיים-שלוש, לפעמים יותר. לעיתים, אחרי הגשת התביעה ואחרי שהמומחה מטעם בית המשפט יגיש את חוות דעתו, הצדדים יהיו מוכנים להגיע לפשרה מסוימת ואז זה מקצר את התהליך".
קניתי דירה יד שנייה שנקנתה מקבלן, אך הקבלן טוען שאינו אחראי כלפי, מה עושים?
עו"ד רובינשטיין מבהיר: "בחוק המכר דירות שהיה קיים עד 6.4.2011, הייתה חסרה התייחסות לשאלת תחולת החוק על קונה שרכש דירה יד שנייה ממוכר שאינו הקבלן. כיום, בעקבות תיקון שנכנס לתוקף ביום 6.4.2011 (תיקון מס' 5 לחוק המכר דירות), קובע החוק כי אחריות הקבלן כלפי הקונה הראשון תחול גם כלפי קונה משנה, אך יחד עם זאת נקבע כי התיקון לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה לפני ה- 6.4.2011 או שחוזה המכר לגביה נחתם לפני יום זה".
"יצוין, כי גם במקרים שהתיקון הנ"ל אינו חל, עדיין עומדת לקונה המשנה עילת תביעה ישירה לפי חוק המכר דירות כלפי הקבלן. המתווה שבו נעשה שימוש הוא של המחאת זכויות הקונה הראשון לקונה המשנה, במפורש או במשתמע, להגיש תביעה נגד הקבלן, אך זאת רק בנסיבות שבהן לא הוגשה תביעה מטעם הקונים המקוריים ואין חשש לכפל פיצוי ובלבד שקונה המשנה לא היה מודע לליקויים בעת קניית הדירה מהקונה המקורי. בכל אופן, לקבלן יש אחריות נזיקית כלפי קונה המשנה גם אם חוק המכר לא חל על המקרה".
לאתר של עו"ד פיני רובינשטיין
