יריב פז צילום רמי זרנגר

כל מה שחייבים לדעת לפני שקונים נכס בארה"ב!

לא מעט ישראלים מתפתים לרכוש בית בארה"ב. הישראלים הם לא היחידים שגילו את אמריקה, למעשה כל ארה"ב נמצאת כרגע במכירת חיסול ונרכשת על ידי משקיעים מכל העולם. אז רגע לפני שאתם מחליטים לרכוש בית הנה כמה טיפים שיעזרו לכם להגדיל את סיכוי הצלחת ההשקעה שלכם? אתר המומחה יצא לבדוק עם  יריב פז, יועץ ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב.

מאת: מיכל פרנקו

מהם הדברים שחשוב לדעת/לבדוק  לפני שרוכשים  נכס בארה"ב?

  1. יש לבדוק את התוכנית העסקית של הנכס – בתוכנית העסקית יפורטו כל המתמטיקה של הנכס, כל ההכנסות לצד ההוצאות ובסופו של דבר יופיע אחוז התשואה. בצד הוצאות הרכישה יהיה מחיר הרכישה של הנכס, שיפוץ, עלויות סגירה/עו"ד וכו'. לצד ההכנסות החודשיות משכירות יש להפחית כעת הוצאות ארנונה, חשמל מים (ישנם מקומות בהם נהוג שהדייר משלם עבורם), ביטוח לנכס, ועד בית, דמי נוהל של חברת הניהול וכו'. ישנם נכסים בהם בעל הנכס נדרש לשלם עבור פינוי אשפה וכן חשבון גז. לאחר שהצבתם את כל המספרים יש לבדוק אם אחוז התשואה מספקת ולזכור  – ככל שהתשואה על ההון תהיה גבוהה יותר כך גם גדל הסיכון. חברות רבות ומשקיעים רבים לא לוקחים בחשבון בחישוב התשואה את התיקונים הרבים של נכסים בארה"ב (תחזוקה שוטפת) וכן לא את העובדה שהבית יעמוד ריק בין הדיירים. אני נוהג  להפחית 20% מהרווח בתוכנית העסקית של הנכס ובכך להגיע לתשואה האמיתית שתהיה בפועל. המחמירים מפחיתים גם מיסוי בארה"ב ובארץ.
  2. יש לבדוק את ההיסטוריה של הנכס – בארה"ב עולם הנדל"ן הוא מאוד שקוף והכול גלוי לעין. בכניסה פשוטה לאתר ZILLOW.COM  ניתן לראות לראות את כל הנתונים על הבית כולל שנת בניה, מספר חדרים, תמונות הנכס, עסקאות שנעשו באזור, בתים שמוצאים למכירה ואף עסקאות היסטוריות של קניה ומכירה של הבית הספציפי אותו אתם מבקשים לרכוש
  3. יש לבדוק עוגנים שיש בסביבת הנכס המוצע לכם. לא מעט אזורים בארה"ב נשארו שוממים לאחר המשבר. יש לבדוק בעזרת המפות של גוגל מה נמצא בקרב הנכס – אלו בתי ספר, מכללות, מרכזי קניות, בתי חולים, בנקים, מכללות, אוניברסיטאות, מקומות עבודה גדולים וכו'. עוד בעזרת גוגל מאפ ניתן "להסתובב" בשכונה ולהתרשם ממנה. יש לשים לב למכוניות שחונות (האם הם יוקרתיות?), לאנשים שמסתובבים ברחוב, לטיפוח ולפיתוח הסביבתי ועוד.
  4. יש לבדוק מיהם תושבי האזור – לפני הרכישה יש לבדוק היטב מיהם תושבי האזור, מה ההכנסה החודשית שלהם, מה אחוז האבטלה באזור, האם הסביבה צעירה/מבוגרת, מה אחוז הבתים הריקים, מהי רמת הפשיעה, מה עלות המחיה וכו'. חשוב לציין כי ניתן להיכנס לאתרים של הקאונטי (מחוז) בו נמצא הנכס ולברר חלק מהנתונים הללו. עוד יש לציין כי אם תקלידו את כתובת הנכס בגוגל תקבלו לא מעט תוצאות בנושאים הללו וכן בנושאים נוספים הקשורים לנכס.

למה הדברים האלו חשובים בכלל?

"לא מעט אני נתקל באנשים שלא מבררים את הדברים האלו והם משמעותיים לרכישת נכס. הרי אם מישהו יציע לך לרכוש נכס בארץ אתה תברר מיהי האוכלוסייה שגרה באזור, מה המעמד הסוציו אקונומי שלהם ותברר האם המחיר שרכשת גבוה או נמוך משווי השוק. אבל משום מה שאנשים קונים בארה"ב הם רק מתרשמים מהנכס או מהברוקר שמוכר להם ולצערי לא עושים את הבדיקות המינימאליות ואז הם מגלים שהם נפלו עם ההשקעה שלהם."

click קרדיט morgufile אתר

קרדיט צלם: click  אתר morgufile

איך אפשר ליפול עם ההשקעה?

"יש המון אפשרויות. לגלות יום אחד שאתה רוצה למכור ואף אחד לא מוכר לשלם לך את המחיר שרכשת או אפילו מכיר שקרוב לזה. ואז אתה מוצא את עצמך שהפסדת, כי קנית במחיר מופקע. יש לא מעט משקיעים שלא מבררים מהי ההכנסה של תושבי האזור ואז מגלים שלדיירים אין כסף לשלם שכירות ונאלצים להתמודד עם בתי משפט, פינויי דיירים וכאבי ראש לא קטנים. לפעמים אני נתקל במשקיעים שאפילו לא יודעים את הכתובת של הנכס שלהם, שזה נראה לי הכי הזוי. יש לא מעט שלא מבררים את אחוז הבתים הריקים ואז לא מבינים מדוע לוקח זמן רב למצוא דייר. לכל הנתונים הללו יש השלכות".

האם היית מציע למישהו שלא מבין להשקיע בארה"ב?

"ברור שלא. אם אין לאנשים את הכוח/החשק או היכולת לדלות מקסימום נתונים על הנכס והסביבה הייתי מציע להשקיע במשהו אחר. בארה"ב יש לא מעט הזדמנויות ואפשר להרוויח לא מעט כסף שם בתשואה שוטפת ובאקזיט, אך מי שרוצה להשקיע שם בנכס חייב לדעת לעשות זאת נכון ולא ללכת עם תחושות של "נראה לי ההשקעה טובה", "נראה לי שהבית טוב", או "נראה לי שהברוקר אמין". חשוב לבדוק הכול ולדעת הכול על הנכס וסביבתו כי המרחק בין להרוויח מצוין ללהפסיד קטן מאוד".

לבלוג של יריב פז

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: