גלעד פאר - להתגרש נכון, קרדיט צילום - תהילה אברהם

להתגרש עם שמאי מקרקעין

יותר ויותר זוגות מבינים שכדי להתגרש לא מספיק עורך דין לענייני משפחה או מגשר, אלא יש צורך מהותי גם בשמאי מקרקעין שיבדוק את ערך הנכסים והרכוש שנצבר. גלעד פאר, שמאי מוסמך מטעם לשכת המקרקעין, מגיש מדריך למתגרשים מזוית שלא תמיד חושבים עליה

העלייה המתמדת בגירושין בישראל טומנת בחובה מדי שנה אלפי סיפורים אישיים של זוגות שבחרו להיפרד, ובמרכזם הפרדה גם של נכסי מקרקעין בעלת משמעויות כלכליות מהותיות לשני הצדדים. דמויות מפתח בחלוקת הנכסים הן כמובן עורך הדין לענייני משפחה ומגשרים, אך לא פעם בעלי המקצוע הללו נדרשים להיעזר באנשי מקצוע נוספים כדי ששני בני הזוג יוכלו להרגיש בטוחים שחלוקת הרכוש ביניהם אכן הוגנת.

לא פעם במהלך הבדיקה המשפטית מתגלים נכסים שאחד מבני הזוג לא היה מודע אליהם, בין אם מחוסר תשומת לב ובין אם כתוצאה מהסתרה מכוונת של אחד מהצדדים. אחד הגורמים לחשיפת נכסים אלה הוא פניה של עורך הדין/מגשר אל שמאי מקרקעין מוסמך בכדי שיערוך בדיקה מקצועית בנושא.

להתגרש נכון, יוצר-rawpixel, אתר – PIXABAY.COM

גלעד פאר הוא שמאי מקרקעין מוסמך העוסק בתחום שמאות מקרקעין מאז קיבל את רישיון העיסוק ממשרד המשפטים בשנת 2011. באופן יחסי, מעטים השמאים האוחזים ברישיון זהה ממשרד המשפטים. פאר, בעל משרד עצמאי בתחום שמאות המקרקעין, יודע לספר כיצד נחשפים מקרים של הסתרת נכסים:

"עורכת דין לענייני משפחה ביקשה ממני לערוך חוות דעת מקצועית לזוג לקוחות שלה. במהלך הפגישה שאלתי אותם אם למקום העסק של הבעל יש מחסן צמוד או חניה. האישה נזכרה שבעלה רכש מחסן לפני מספר שנים, בעוד בעלה טען שהמחסן נרכש מכספו האישי ולא מהכסף המשותף. שמתי לב שהנושא רגיש, רק אמרתי שאם ירצו שאבדוק את שווי המחסן אשמח לתת שירות. כעבור שבוע פנתה אליי עו"ד של האישה וביקשה ממני לכתוב חוות דעת מקצועית למחסן בקריית אריה פתח תקווה. הממצאים היו מדהימים: מדובר ב"מחסן" בשטח של כמעט 300 מ"ר, משופץ חלקית, המושכר לשתי חברות שונות בשכירות חופשית בלתי מוגנת של 9,000 שח בחודש +מע"מ".

על מה חשוב להקפיד בבדיקת ערך הנכס טרם ההפרדה הרכושית?

"בכל נכס נדל"ני שמגיע אל שולחן המשא ומתן בין בני הזוג יש לבצע בדיקה פיזית של תקינותו, אך גם היתרים בירוקרטיים הקשורים בו. למשל האם לנכס יש זכויות בניה נוספות אשר טרם נוצלו הם שוות הרבה כסף, היתרי בניה לשינויים ותוספות, או שמנגד ישנן הגבלות תכנוניות המונעות את האפשרות להרחיבו. לעתים שמאי יכול לגלות בבדיקה גם חריגות בניה שטרם דווחו, ובגינן עלולים להגיע קנסות ובמקרים מסוימים גם הריסות של חלקים מהנכס או הריסת הנכס בשלמותו. לעתים מתגלים גם עיקולים כספיים בגין חובות של בעלי הנכס, בין אם בגין רכישת הנכס ובין אם בגין עסקאות כלכליות אחרות".

באילו פרמטרים נוספים מתחשב השמאי בקביעת שווי הנכס?

"כל פרמטר אפשרי נלקח בחשבון. החל מאיכות הבניה, דרך השפעה סביבתית דוגמת כיווני הרוח והנוף, הימצאות חניה בסביבה, מוסדות חינוך תרבות ושלטון ועוד".

בדיקת נדל"ן בדומה לבדיקת רכב במכון טסטים גם כאן ישנן בדיקות קריטיות כדוגמת:

 בדיקת המצב התכנוני דהיינו מה הן זכויות הבניה או האם מתוכננת הפקעה במגרש, בדיקת היתרי הבניה לוודא שהנכס שבנוי בנוי עפ"י היתר ולא חשוף לצו הריסה.

 בדיקת המצב המשפטי לוודא שרשום נכון בלשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, בדיקת המצב הפיזי של הנכס – ביקור בנכס, בדיקת רמת פרטי גמר, מטרדים בנכס ומחוצה לו.

סקר מחירים לנכסים דומים, תחשיב לאומדן שווי, אומדן היטל השבחה, מיסוי מקרקעין ועוד…

"נתקלתי במספר רב מידי של מקרים בהם זוגות שהתגרשו והסכימו על חלוקת רכוש מיהרו לרכוש נכס אחר לפני שהסתיים תהליך המכירה של הנכס הקודם, ונדהמו לגלות הוצאות של חיוב היטל השבחה דבר שגרר לבעיות כלכליות בשלב מאוחר יותר. אני אתן דוגמא: נכס שנרכש בשנת  2003 תמורת 2,000,000 ₪ נמכר בשנת 2018 תמורת 4,000,000 ₪  בני הזוג נפרדו והסכימו שימכרו את הנכס ואת התמורה יחלקו חצי חצי דהיינו 2,000,000 ₪ לכל אחד. בעקבות ההסכמות אחד הצדדים מיהר לרכוש לעצמו נכס ב 2,500,000 ₪ בידיעה שבקרוב יקבל מהמכירה של הנכס המשותף 2,000,000 ₪ ובנוסף משכנתא  500,000 ₪ בפועל לא הובא בחשבון חיוב של היטל השבחה שעמד על כ – 700,000 ₪ ובנוסף מס רכישה. כלומר בפועל לא הובאו בחשבון מספר פרמטרים שאילו היו נבדקים מראש ע"י שמאי מקרקעין טרם חתימה על חוזה נדל"ן מצבם הכלכלי של בני הזוג היה בהכרח טוב יותר.

"אם ניכנס לצורך הדוגמא לנעלי מוכר הנכס, הרי שזה ירצה לדעת מהו שווי שוק של הנכס. זה כולל בתוכו גם זכויות בניה בלתי מנוצלות. למשל: מגרש עם בית קטן בשטח בנוי של 80 מ"ר יכול להיות שווה כמה עשרות מיליונים אם הזכויות בניה הן גדולות והשימוש המיטבי הוא בהכרח להרוס את הנכס הקיים. עוד ירצה לדעת כמה כסף יישאר לו נטו לאחר תשלום מס שבח לרשות המיסים והיטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה. בנוסף עליו להביא בחשבון הוצאות הנובעות מרכישת נכס עתידית: מס רכישה, דמי תיווך, הוצאת עורך דין, הוצאות הובלה, שיפוץ, שמאות ועוד..לעתים עשוי הרוכש לגלות שהיטל ההשבחה גבוה ממחיר הנכס!

"אם ניכנס לצורך הדוגמא לנעלי הקונה, הרי שלו חשוב לדעת את שווי השוק האמיתי של הנכס בטרם רכישתו, ולוודא שהוא לא חשוף לצווי הריסה / חריגות בניה המהוות עבירה פלילית במיוחד אם מדובר בבעלים של נכס הנושא משרה ציבורית. עוד חשוב לדעת האם פורסמה הפקעה של חלק מהחלקה לטובת הרחבת כביש, האם נבדק המצב הקנייני שהנכס רשום כמו שצריך בלשכת רישום מקרקעין, האם קיים שוכר בנכס ומה הזכויות שלו, מתי מסתיים החוזה, או במקרה קיצון בו קיים דייר מוגן בנכס מהם דמי השכירות הראויים ועוד".

גלעד פאר שמאי מקרקעין  052-3447722 www.giladp.com

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: