המומחה אתר הבית של המקצוענים
טל ברוך: "רק גורם ניטרלי וחיצוני שפועל בתוך הבניין יחד עם בעלי דירות יכול לזרז אותו".
מאת: גיא פישקין
רבים רואים בתכניות תמ"א 38 אופציה מיטבית לשדרוג הנכס והעלאת שוויו בשוק הנדל"ן, אולם בפועל מתברר כי רק כמה עשרות בניינים בודדים הספיקו להשלים את התהליך מאז יצא לדרך בשנת 2005. הסיבות לכך רבות ומגוונות החל מחיכוכים תכופים בין הדיירים, בירוקרטיה מתישה אל מול העיריות ועד להיעדר יד מקצועית ומכוונת.
על מנת להתמודד עם אחוזי ההצלחה הנמוכים של התכנית עד היום נוסדה לפני כשנה וחצי חברת הנדל"ן טאבה (TABA) קידום פרויקטים וליווי דיירים במטרה אחת ברורה: הענקת פתרון יצירתי ומקצועי כאחד לסוגיה שתוביל להעלאת מספר הנכסים שיעברו חיזוק ושדרוג במסגרת תמ"א 38 באזור המרכז והשרון.
שיטת "הקסם" של החברה, הפועלת נכון להיום ב 26 פרויקטים שונים כוללת ליווי ארוך וצמוד לוועדי בניינים המיועדים לתוכניות תמ"א 38 או פינוי בינוי. למעשה, החברה פועלת כמעין מתווכת המקשרת בין הדיירים לחברות בניה אופציונליות ולגורמים הרלוונטיים בעירייה החל מתהליך התכנון הראשוני ועד להקמת המבנה המשופץ, וחשוב מכל – עושה זאת ללא תשלום מצד הדיירים. תחילת העבודה הינה בתכנון מצד הדיירים עצמם, וזה דבר שלא היה קיים בתחום עד הקמת החברה.
על היוזמה אמון איש הנדל"ן, טל ברוך (30) שאת רעיון הקמת החברה הספיק להגות בהיותו סטודנט למשפטים. "את הדרך שלי התחלתי עם רכישה של שתי דירות", הוא משחזר. "בהמשך הרחבתי את עיסוקי בנדל"ן דרך גיוס עסקאות קומבינציה ליזמים ומשם כבר הכול היסטוריה. האמת היא שהתחום הזה פשוט ריתק אותי. הבנתי את הפוטנציאל הגדול שקיים בשוק הזה ומכאן הרצון להתערות בו לעומק".
מה הוביל אותך לבחור להתעסק דווקא בתחום התמ"א?
"חשוב היה לי לשבור את הקיפאון שהתגבש בשנים האחרונות בענף. בניגוד למה שהרבה אנשים חושבים, תמ"א 38 איננה רק תהליך ארוך ומתיש מבחינה מנהלית, אלא בעיקר תהליך פסיכולוגי אליו יש להתייחס בצורה חכמה ומסודרת. בהיעדר רגולציה בתחום, יש מקום לחברות כמונו שינהלו את התהליכים המורכבים הללו בצורה מקצועית, וכאן רציתי לתת ערך מוסף. צריך לזכור שבסוף, מטרת המחוקק היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יש לכך חשיבות עצומה במדינה שבה חצי מהבניינים אינם עומדים בתקן.
"על פי השקפת העולם שלי, המטרה שצריכה לעמוד לנגד עיניהם של הדיירים המעוניינים להניע תוכנית תמ"א 38 היא להימנע ככל הניתן מסחבת מתישה בתהליך שעלול להימשך שנים ארוכות ואף לסכל לעיתים את כל המהלך. אני מתכוון בראש ובראשונה למחלוקות וחיכוכים בין הדיירים שחושדים האחד בשני, ולחוסר בקיאות משוועת בתחום. כשאין גורם מלווה ניטרלי ושקוף, כל דייר יכול למשוך לכיוון אחר וזה מיד מייצר חשדנות הדדית. אני מכיר מספר לא מבוטל של בניינים שנמצאים היום במצב 'תקוע', בגלל שהם לא ידעו לנהל את התהליך נכון.
"כאן נכנסת לתמונה חברת טאבה כגורם ניטרלי המעוניין בהצלחת שני הצדדים במידה שווה. תקרא לזה מגשר, מתווך או פסיכולוג. השורה התחתונה היא שאנחנו מביאים פריצת דרך יוצאת דופן לענף. עצם הכניסה של גורם אובייקטיבי וזר לתמונה משחררת אוטומטית חסמים ומאפשרת להניע את המהלך קדימה".
– מדוע יעדיף ועד בניין לקדם תוכנית תמ"א 38 דווקא דרך חברת ניהול ולא ישירות מול חברת הבנייה?
"מהסיבה הפשוטה שאת השירות שלנו לדיירים, כגורם שגם מתכנן את הפרויקט, אנחנו מספקים ללא כל תשלום, כך שמבחינתם אין שום צורך להתחייבות כלשהי והמשמעות היא עצומה. בדרך שלנו, הדיירים מקבלים שירות של אדריכל מצדם, כבר בתחילת הדרך, ובכך לא תלויים כלל בגורמי התכנון של חברות הבנייה, שהם בעלי אינטרס מובהק.
"בכלל, אני מאמין באופן אישי בליווי ובסיוע מקצועי ואישי לאורך כל הדרך. את זה חרטנו על דגלנו בטאבה לפני כשנה וחצי והתוצאות בהתאם. הסיוע שלנו מתחיל הן מרמת התכנון הראשוני והאדריכלי שנעשה על חשבוננו, דרך תיאום הנהלים והתקנים מול העיריות, אחריות לנושאים משפטיים, יצירת הקשר עם חברות בנייה אופציונליות באמצעות פנייה אישית או מכרז ועד לשלב הסופי הכולל מינוי מפקח בנייה מטעם הדיירים עד לסוף הפרויקט. זו למעשה חבילה מקיפה שעושה לדיירים את החיים קלים, משהו שבעזרתו ניתן לקצר את התהליך המתיש שנקרא תמ"א 38 בצורה משמעותית ולהימנע משנים של אכזבות ותסכולים".
כידוע, תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הטומנת בחובה זכאות לזכויות בנייה נוספות. בתיקון 3 לחוק תמ"א 38 שיצא במאי 2012 נקבע פוטנציאל בנייה של 2.5 קומות נוספות לבניינים שהוגדרו כזכאים לביצוע התכנית. לדברי טל ברוך "תיקון 3 לתמ"א 38 נתן דחיפה עצומה לתחום והכניס אליו גם את חברות הנדל"ן הגדולות. בניגוד לתחילת הדרך לפני 8 שנים היום כל בעל דירה בישראל יודע מה זה תמ"א 38. הרצון של בעלי דירות לממש תמ"א 38 גדל מאוד וילך ויגדל הרבה יותר בשנים הקרובות. אנחנו כאן על מנת לסייע להם להאיץ את התהליך ולבצע בצורה נכונה ואחראית את הפרויקט המורכב".
לאתר חברת TABA
