Booking.com
צילום אסף פינצ'וק

מגורי יוקרה בעלות שיכון

בניית בית או שיפוץ דירה היא אחת ההוצאות הכלכליות הגדולות בחייו של אדם. תמוה אם כן, שכשנבדוק מאילו מרכיבים בנויות עלויות הבניה הגבוהות נגלה שלא קיים סטנדרט להגדרת עלויות בניה, ובכל מקום יכולים להגדיר ולחשב אותן בצורה שונה.צורת החישוב הנפוצה ביותר בארץ היא עלות בניה למטר מרובע של שטח הבנין. מדור המומחה יצא לפגוש את האדריכלים הירושלמיים, עמוס דר ומורן עמיקם מ –  ADMAאדריכלים.

בחו"ל עלויות הבניה למגורים, משתנות בין המדינות השונות.:

בספרד או פורטוגל לדוגמא עלויות הבניה הממוצעות נעות סביב 500-550 יורו (2000 ש"ח) למ"ר.

adama_1

בגרמניה, הולנד ובלגיה הן נעות סביב 1000 יורו (5000 ש"ח)  למ"ר ואילו בשוויץ עלויות הבניה למ"ר מגיעות עד ל-1200 יורו למ"ר.

adama_2

 

adama_3

עלויות הבנייה הממוצעות במדינת ישראל הן כ- 5000 ש"ח למ"ר לסטנדרט בניה ממוצע. עלויות הבניה נעות בין כ- 4000 ש"ח למ"ר לסנדרט נמוך ועד ל- 10000 ש"ח למ"ר לבניה למגורי יוקרה.

מדוע עלויות הבניה בארץ דומות לעלויות במדינות כמו גרמניה, הולנד וכו', וגבוהות בהרבה מבמדינות כמו ספרד ופורטוגל – אשר דומות לנו יותר בסטנדרט הבניה? ומהו אותו סטנדרט בניה ממוצע?

אם נשווה את סטנדרט הבניה בארץ, נגלה שהסטנדרט בארץ גבוה יותר מאשר במדינות כגון ספרד ופורטוגל – במיזוג אוויר, בתריסי גלילה בחלונות וכו'. לעומת זאת בהשוואה בין ישראל לגרמניה, נראה כי הסטנדרט בגרמניה כולל מערכת חימום תת רצפתי, חלונות עם זיגוג משולש, ריצוף פרקט עץ אמיתי ורמת גימור גבוהה יותר מהנהוג בארץ – באותה העלות.

כיצד בונים בחו"ל בסטדנרט של מגורי יוקרה במחיר הנחשב ממוצע בארץ?

התשובה לכך טמונה במרכיבי עלות הבניה כאשר המרכיבים מתחלקים ל-2 סוגים:

מרכיבים "קבועים" – כגון אינסטלציה (מס' האסלות, ברזים וכו'), חשמל (מס' נקודות החשמל, התקשורת, נורות וכו'), ריהוט וכו' – אשר ניתן להוזיל או ליקר אותם כתלות באיכות ומחיר האסלה/מתג/רהיט, אך תמיד נידרש למס' סופי של פריטים.

בנוסף ישנם רכיבים "משתנים" – .אשר ניתנים להוזלה ע"י שינוי הגאומטריה  ולא רק ע"י שינוי במחיר – מעטפת הבנין (חיפוי, חלונות/דלתות, בידוד), חיפויי פנים ואלמנטים חזרתיים כגון מדרגות וכו'.

תמחור הבניה לפי מ"ר שטח רצפה מובילה אותנו להתעלם ממאפיינים גאומטריים חשובים – לכל בניין שטח רצפה אך גם שטח מעטפת. כאשר נבדוק את הקשר בין שטח הרצפה לשטח המעטפת, נגלה כי לא קיים קשר ישיר – לדוגמא בניין בשטח של 100 מ"ר יכול להיות  בגודל של 10/10 מ' או בגודל של 20/5 מ'. היקף הבנין הראשון יהיה 40 מ' ואילו היקף השני יהיה 50 מ"ר – תוספת של 25% לעלויות בניית מעטפת הבניין!ADAMA_5אם נבדוק בניינים בגרמניה, אוסטריה ושוויץ, נגלה כי רוב מבני המגורים החדשים נבנים בגובה קומה ברוטו של 288 ס"מ – לפי גובה סטנדרטי למדרגות המאפשר חיסכון נוסף בעלויות. בארץ נהוג לבנות בגובה קומה של כ- 315 ס"מ ומעלה – עד לכ- 3.5 מ'. בנוסף, המבנים במרכז אירופה שמים דגש על קומפקטיות  המעטפת – צמצום שטח המעטפת ובניה בפרופרציות "מרובעות" יותר. ההוזלה בעלויות בניית המעטפת לבניין הנמוך יותר יכולה להגיע לכ- 20% ובנוסף צמצום שטח המעטפת מאפשרת צמצום נוסף בעלויות – עד לכ- 30-40% מעלות בניית מעטפת הבניין – שהיא החלק היקר ביותר לבניה.

דרך נוספת להוזלת הבניה היא הגדרת שיטת ביצוע יעילה יותר – לדוגמא בית הבנוי עם מעטפת בטון מבודדת מצידה החיצוני ללא תריסי גלילה פנימיים – כך מבודדים ואוטמים את שטח המעטפת המינימלי הנדרש במינימום עבודה ועלות.

בדירה זו נעשה שימוש בגלילי ריצוף מיוחדים אשר איפשרו לבצע שינויים משמעותיים במערכות אינסטלציה, ללא צורך בפירוק הרצפה הקיימת וריצוף מחדש – אלא ריצוף על גבי הריצוף הקיים בעובי מינימלי וכמעט ללא שינוי במפלס הדירה הקיים.

צילום מורן מינץ

צילום מורן מינץ

בדירה זו נעשה שימוש בגלילי ריצוף מיוחדים אשר איפשרו לבצע שינויים משמעותיים במערכות אינסטלציה, ללא צורך בפירוק הרצפה הקיימת וריצוף מחדש – אלא ריצוף על גבי הריצוף הקיים בעובי מינימלי וכמעט ללא שינוי במפלס הדירה הקיים.

צילום אסף פינצ'וק

צילום אסף פינצ'וק

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: