עידן אולטנוך,קרדיט -יחצ

מגמה חדשה בנדל"ן: ההורים ממשכנים את הבית למען הילדים.

השחיקה של מעמד הביניים לא פוסקת גם לאחר הבטחות רבות הממשלה והזוגות הצעירים נאלצים לחפש פתרונות אלטרנטיביים על מנת לרכוש דירה. אחד הפתרונות היצירתיים ביותר אשר צובר תאוצה בשוק הנדל"ן בישראל הוא נטילת משכנתא על שמם של ההורים. הזוגות הצעירים, שמשכורותיהם אינן מאפשרות נטילת משכנתא, נאלצים לבקש מהוריהם שאלה ייקחו מהבנק משכנתא על שמם. פתרון זה נובע מהמגבלות החדשות של בנק ישראל, ממחירי הדיור האסטרונומיים ומהשחיקה המתמשכת בשכר, ביחס לצמיחת המדד.

מאת מיכל פרנקו

אז האם המגמה החדשה משתלמת, מהם היתרונות לעומת החסרונות שלה והאם הדבר לא מסכן את העתיד הפיננסי של ההורים? עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים משכנתאות עונה על כל השאלות ומסביר מה עומד מאחורי המגמה הלוהטת בתחום הנדל"ן.

אולנטוך מסביר כי הסיבה לכך שהצעירים לוקחים משכנתא על חשבון ההורים נובעת מכך שמעמד הביניים נשחק. במצב הכלכלי של היום, להורים יש פחות כסף נזיל והילדים פשוט לא מצליחים לחסוך בגלל יוקר המחייה והמשכורות שאינן עולות.

לעומת זאת, להורים ישנם נכסים שערכם עלה מאוד בשנים האחרונות, מדובר בנכסים ללא משכנתאות או עם משכנתאות קטנות מאוד שנלקחו לפני 20-30 שנה ולכן ההורים עוזרים לילדים באמצעות שעבוד דירתם הקיימת.

איך התהליך מתבצע?

"ההורים משעבדים את דירתם הקיימת שכנגדה הם לוקחים הלוואה המשמשת כהון העצמי לדירת הילדים. בשל סכום המשכנתא הגבוה שדורש השוק וההחזר החודשי הגבוה מחייבים את ההורים להיכנס כלווים נוספים או כערבים למשכנתא שנוטלים הילדים. יתרה מכך, בימינו ישנם מקרים רבים בהם ההורים אף משלמים באופן אקטיבי חלק מהמשכנתא שנטלו הילדים."

מהם היתרונות והחסרונות של משכנתא הפוכה?

"היתרון של נטילת משכנתא ע"י ההורים למען הילדים הוא כמובן הסיוע שההורים מעניקים לילדים על מנת שיוכלו לרכוש דירה שכן ללא עזרת ההורים לילדים אין כל דרך אחרת לקנות דירה. החיסרון הגדול הוא הידלדלות של הכספים של ההורים, המעניקים להם ביטחון בעת זקנה. חיסרון נוסף של התופעה הוא השתעבדות לקירות הנובעת מהתחייבות ההורים והילדים למשכנתאות גדולות עם החזרים מכבידים. בנוסף, התופעה גורמת לעליית מחירים בשוק הנדל"ן ע"י יצירת ביקוש פיקטיבי בשוק הדיור שכן זוגות מחוסרי הון עצמי רוכשים דירות בזכות משכנתאות שנוטלים הוריהם. התופעה יוצרת גם מתחים בין ההורים לילדים בעקבות החזרי המשכנתא ויכולה לגרום גם לסכסוכים משפחתיים כאשר במשפחה יש מספר ילדים וההורים מתקשים לסייע לכל הילדים."

מה הסכנות בנטילת משכנתא הפוכה?

"אחד הסיכונים הבולטים בתופעה הוא פגיעה במצבם הפיננסי של ההורים הן בטווח המיידי והן בטווח הארוך. הכנסתם הפנויה של ההורים המסייעים לילדים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא נפגעת באופן ממשי ואיכות חייהם יורדת באופן מיידי. כמו כן, ההורים משעבדים את דירתם היחידה לעת זקנה לצורך הלוואה בגיל מבוגר והדבר עלול לגרום לפגיעה קשה במצבם הכלכלי."

הוראות בנק ישראל נותרות למעשה רק על הנייר?

"בהחלט, קיימת מגבלה של בנק ישראל לא לעבור 50% מימון מנכס קיים, דהיינו מדירת ההורים ולכן להורים שזו דירתם היחידה והם מעל גיל 50, חייבת להיות איתנות פיננסית גבוהה על מנת לממש משכנתא כזו על הנכס שכן הם עלולים להישאר בגיל הפנסיה ללא דירת מגורים בבעלותם. יתרה מכך, בחלק גדול מהבנקים שואלים על פשר ההון העצמי של הילדים ובמידה וההון העצמי מגיע משעבוד דירת הוריהם, הסיכויים לקבלת משכנתא יורדים." התופעה מסוכנת כיוון שהיא "עוקפת" את הוראת בנק ישראל שלא לאשר משכנתא בסכום הגבוה מ- 75% מסך הנכס."

האם משכנתא הפוכה משתלמת?

"ראשית חשוב להבין כי במסגרת משכון בית ההורים כדי לגייס הון עצמי לדירת הילדים ההורים והילדים עוברים את אחוזי המימון האפשריים לדירת הילדים בכך שהם משעבדים שני נכסים ובמידה ולא יעמדו בהחזרים יישארו ללא שני הנכסים. לדוגמה, אם בהוראת בנק ישראל על דירה של 1,000,000 ש"ח נוכל לקבל מקסימום 750,000 ש"ח משכנתא שההחזר החודשי עליהם הוא כ 3,400 שקלים, בשעבוד דירת ההורים נוכל לגייס 100% מהדירה המדוברת אך ההחזר החודשי יעמוד כעת על כ-5,100 ש"ח.

כלומר, ההחזרים החודשיים, הן של ההורים והן של הילדים מתייקרים ב-50% והסיכון גדל שכן המשכנתא מסכנת את שני הנכסים, את הנכס של הילדים והדירה הממושכנת של ההורים מכיוון שבמידה והילדים לא יעמדו בהחזרים החודשיים של המשכנתא הוריהם המבוגרים עלולים למצוא את עצמים נזרקים מהכנס עליו שילמו כל חייהם."

לאתר אולנטוך

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: