מיסוי בעת רכישת נדל"ן, יוצר - AlexanderStein, אתר - PIXABAY.COM

מס רכישה ברכישת דירות מגורים

מס הרכישה מוטל על כל מי שרוכש דירה בישראל ומחושב כאחוז או אחוזים מסויימים מסכום הרכישה וזאת בהתאם לשיעור האחוזים והמדרגות הקבועות בחוק. חישוב המס אינו פשוט ומשתנה בהתאם למספר פרמטרים כגון: סוג העסקה, סוג הנכס (דירת מגורים, נכס עסקי, מקרקעין וכו'), מעמד הרוכש (תושב ישראל, תושב חוץ, איגוד וכו') ועוד. בנכס שהוא דירת מגורים, מס הרכישה הוא פרוגרסיבי, בהתאם להיות הדירה "דירה יחידה" או דירה שאינה "דירה יחידה" כהגדרתה בחוק. אתר המומחה יצא לפגוש את עו"ד שלומית לקשטיין-דוד לקבל תשובות בנושא מיסוי נדל"ן.

מאת: עו"ד שלומית לקשטיין דוד

המונח "דירת מגורים" מוגדר בסעיף 9(3) לחוק מיסוי מקרקעין כדלקמן:

"כל אחת מאלה:

(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.

(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים."

הגדרת דירת מגורים מורכבת ממספר יסודות מצטברים, אשר רק בהתקיימם תיחשב הדירה כדירת מגורים ותהנה ממיסוי מדורג על פי המדרגות הקבועות בחוק. היסודות אשר בהתקיימם ייחשב הנכס כ"דירת מגורים" הינם:

  1. "דירה"
  2. המשמשת למגורים או המיועדת לשמש למגורים

ומחריג – מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה.

"דירה" חייבת להיות חלק מ"בניין" כהגדרתו בסעיף 9(ג) לחוק. על מנת שנכס מקרקעין יהווה "בניין", רכיב הקרקע חייב להיות טפל לעסקה וכן שלא יהווה מלאי עסקי בידי הרוכש. יש לשים לב כי הגדרת "דירה" כוללת גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה ובלבד שקיימת התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה. כלומר לצורך מס רכישה אף רכישת דירה "על הנייר" מקבלן עונה על הגדרת "דירת מגורים".

"דירה המשמשת למגורים" הינה דירה אשר קיימים בה המתקנים הפונקציונאליים הדרושים על מנת שתשמש למגורים דוגמת: מקלחת, שירותים, מטבח וכו'.

לעומת זאת "דירה המיועדת לשמש למגורים" הינו תנאי אשר השימוש בה תלוי בכוונת הרוכש. נדרשת כוונה עתידית מצד הרוכש להשתמש בנכס למגורים.

חריג להגדרת דירת מגורים הוא רכישת קרקע על ידי קבוצת רכישה. במקרה זה ישלם כל חבר מחברי הקבוצה, מס רכישה לפי שווי דירת המגורים הגמורה שתיבנה על הקרקע.

כאמור כאשר נכס עונה על הגדרתה של דירת מגורים, מס הרכישה הוא מדורג, בהתאם להיות הדירה "דירה יחידה" או דירה שאינה "דירה יחידה", כאשר שיעור המס ברכישת דירת מגורים יחידה נמוך משמעותית משיעור המס בדירה שאינה בגדר דירת מגורים יחידה.

דירת מגורים יחידה:

על מנת שדירה תיחשב כדירת מגורים יחידה אין חובה שהדירה תהיה דירתו הראשונה של הרוכש והתנאי הוא שהדירה תהיה הדירה היחידה של הרוכש במועד הרכישה. למרות זאת, בהתאם לחוק, דירת מגורים תיחשב כדירת מגורים יחידה גם אם לרוכש דירה שהשכיר בשכירות מוגנת לפני 1/1/97 וכן אם בבעלותו חלק מדירה נוספת שאינו עולה על שליש.

רכישת דירה חדשה בטרם נמכרה הדירה הישנה, תיחשב כדירה יחידה גם אם טרם נמכרה הדירה הישנה ובלבד שהדירה הישנה תימכר תוך 24 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה.

ברכישה מקבלן תיחשב רכישת הדירה החדשה כדירה יחידה, אם הדירה הישנה תימכר בתוך 12 חודשים ממועד המסירה הנקוב בהסכם הרכישה של הדירה החדשה. ואם חל עיכוב שלא תלוי ברוכש – בתוך 12 חודשים ממועד המסירה בפועל.

במקרה כזה מדרגות המס זהות לאלה של דירת מגורים יחידה. למרות זאת, עד למכירת הדירה הישנה, הרוכש יצטרך להעביר למס שבח את מלוא סכום המס, ולאחר המכירה יקבל החזר. לחילופין, ניתן לשלם את סכום המס על דירה יחידה ולהקפיא את יתרת המס לתשלום, כאשר אם לא תימכר הדירה הישנה תוך שנתיים, יתווספו ליתרת המס גם קנס, ריבית והפרשי הצמדה.

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה.

עם כניסת שנת המס 2015 בוצעו בהתאם לחוק עדכוני סכומים. לאור פיזורה של הכנסת ה- 19 ותחולתו של סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, הוראות סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק, שהיו אמורות לפוג ביום 31.12.2014 ממשיכות לעמוד בתוקפן עד ליום 30.6.2015.

מדרגות המס נכון להיום, בכל הנוגע למס רכישה, בהתאם לדחיית פקיעתו של סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק הינן:

ברכישת דירה יחידה:

על חלק השווי שעד 1,568,800 שקל: 0%

על חלק השווי שבין 1,568,800 שקל – 1,860,790 שקל – 3.5%

על חלק השווי העולה על 1,860,790 ₪ ועד 4,800,605 ₪ – 5%

על חלק השווי שבין 4,800,605  שקל – 16,002,015 שקל – 8%

על חלק השווי העולה על 16,002,015 ₪ – 10%.

ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה עד ליום 30.6.15:

1. על חלק השווי שעד 1,162,120 ₪ – 5%

2. על חלק השווי העולה על 1,162,120 ₪ ועד 3,486,350 ₪ – 6%.

3. על חלק השווי העולה על 3,486,350 ₪ ועד 4,800,605 ₪ – 7%.

4. על חלק השווי העולה על 4,800,605 ₪ ועד 16,002,015- 8%.

5. על חלק השווי העולה על 16,002,015 ₪ – 10%.

ברכישת דירת מגורים (שאינה דירה יחידה) מיום 1.7.15 ועד ליום 15.1.16:

1. על חלק השווי שעד 1,162,475 ₪ – 3.5%.

2. על חלק השווי העולה על 1,162,475 ₪ ועד 4,800,605 ₪ – 5%.

3. על חלק השווי העולה על 4,800,605 ₪ ועד 16,002,015- 8%.

4. על חלק השווי העולה על 16,002,015 ₪ – 10%.

 

עו"ד ונטריון שלומית לקשטיין-דוד

עו"ד ונטריון שלומית לקשטיין-דוד

תא משפחתי – רוכש אחד

בהתאם להוראות החוק בני התא המשפחתי, דהיינו בן הזוג וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילד נשוי) מהווים רוכש אחד, כאשר לעניין זה בן זוג כולל אף ידוע בציבור הגר עמו.

למרות זאת, יתכנו מקרים בהם בהתקיימותם של מספר תנאים מחמירים, רכישת דירה על ידי קטין, לא תיחשב כדירת התא המשפחתי.

תושב חוץ

במקרה של רכישה על ידי תושב חוץ מדרגות מס הרכישה זהות למדרגות מס הרכישה לדירה שאינה דירת מגורים יחידה וזאת גם אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של תושב החוץ.

עולה חדש

עולה חדש אשר רוכש דירת מגורים או עסק, זכאי להקלה במס הרכישה. ההטבה היא חד-פעמית לנכס ומוגבלת בזמן: משנה לפני העלייה לישראל ועד 7 שנים לאחריה.

שיעור המס, נכון להיום על חלק השווי שעד 1,700,220 שקל  הוא 0.5% ומעבר לסכום זה 5%.

למרות זאת יש לבדוק בכל מקרה לגופו ועל פי נסיבותיו, האם כדאי לממש את ההטבה, שכן אם מדובר בדירה יחידה, פעמים רבות שיעור המס לפי החישוב של דירה יחידה עדיף על הטבת העולה.

בדירות זולות, בדרך כלל, עדיף החישוב הרגיל של דירה יחידה. לכן אם עולה רוכש דירה זולה ומתכנן בשבע השנים שלאחר עלייתו לרכוש דירת יוקרה, עדיף שישמור את ההטבה לדירת היוקרה.

נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם

נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחתו של חלל צה"ל זכאים לתשלום מס מופחת של 0.5% מסכום הרכישה. תנאי לקבלת ההטבה הוא שהנכס נרכש לשיכונם. הפטור מוגבל לפעמיים במהלך החיים. ההקלה חלה גם ברכישת הנכס במשותף על ידי בני זוג שרק אחד מהם עונה על התנאים, ובתנאי שנישאו תוך 12 חודשים מיום הרכישה.

מתנה בין קרובים

כשהנכס מועבר במתנה לקרוב משפחה כהגדרתו בחוק, כגון: הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח או אחות, הרוכש ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל בו היה חייב. יש לשים לב כי מתנה לגיס חייבת במס מלא.

מכירת דירה ללא תמורה מיחיד לבן זוגופטורה לחלוטין ממס אם בני הזוג מתגוררים יחד ואם בני הזוג אינם מתגוררים יחד יהיה עליהם לשלם שליש ממס הרכישה. לעניין זה ידוע בציבור נחשב בן זוג.

העברת נכס בין בני זוג בהליך גירושין לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה.

בני זוג הרוכשים דירה כשלאחד יש דירה נוספת ולשני לא

במצב כזה, כל אחד מבני הזוג ישלם מס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה המתאימות לו לפי שווי הדירה כולה, חלקי שניים.

מס רכישה ברכישת חלק מהדירה

מס הרכישה שישולם ברכישת חלק מדירה יחושב בהתאם לשיעור מס הרכישה החל בגין רכישת דירה שלמה כשהוא מוכפל בחלק הזכות הנרכשת בדירה. כך למשל אם נרכש שליש מדירה, יבוצע תחשיב בהתאם למס הרכישה החל בגין רכישת דירה שלמה והתוצאה תוכפל בשליש.

** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת    אינה נושאת באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

About כתב אורח

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: