Booking.com
מזרחי רפי,קרדיט יחצ

נדל"ן בארה"ב – איך למצוא את העסקה הבטוחה והנכונה?

בזמן שחלום הדירה בארץ רק הולך ומתרחק מיום ליום, ישראלים רבים זיהו את ההזדמנות שיש עכשיו להשקעה מניבה בשוק הנדל"ן בארה"ב כמקור להכנסה פאסיבית ורשת בטחון כלכלית למקרה פיטורים או לתקופת הפנסיה.

מאת: מיכל גולדשטיין

לדברי רפי מזרחי, מייסד האקדמיה לנדל"ן בארה"ב, אלפי ישראלים כבר נהנים מפירות ההשקעה בנדל"ן אמריקאי במחירים חסרי תקדים שלא צפויים לחזור בשנים הקרובות. אך לצידם, ישנם רבים, המבינים את הפוטנציאל העצום שיש עכשיו למינוף היכולת הכלכלית, אך אינם מצליחים לממש אותו כיון שאינם יודעים איך לפעול הלכה למעשה.

מדוע? מאחר ומדובר בתהליך מורכב ולא מוכר המלווה, מן הסתם, בלא מעט שאלות וספקות. יש החושבים שזהו תחום "למבינים" בלבד, ובעצם מה להם ולהשקעה בארה"ב, אחרים מתבלבלים מהשפע העצום של ההצעות והחברות בשוק ולא יודעים מאיפה להתחיל, יש המודאגים מהאפשרות שישקיעו כספים והנכס לא ירשם לבסוף על שמם ויש הנרתעים מהכניסה להשקעה בגלל המרחק הפיזי והצורך לטוס או לנהל את הנכס והשוכרים בשלט רחוק.

קודם כל האם זהו עדיין עיתוי טוב להשקעה בנדל"ן בארה"ב?

מחירי הבתים, מקור: האקדמיה לנדל"ן בארה"ב

מחירי הבתים, מקור: האקדמיה לנדל"ן בארה"ב

רפי מזרחי: "השקעה טובה אכן תלויה גם בעיתוי, והתקופה הנוכחית מהווה עדיין חלון הזדמנויות להשקעה שכזו. לאחר תקופה של ירידת מחירים, שהחלה בעקבות המשבר הכלכלי לפני כ- 6 שנים בארה"ב, כלכלנים בכל העולם מסכימים על כך שהשוק מצוי, כבר זמן מה, במגמת התאוששות, וזה למעלה משנה שהמדדים מצביעים על עלייה במחירי הנדל"ן במקומות רבים בארה"ב . יחד עם זאת, מאחר והשוק טרם חזר לשיווי המשקל שלו, ומחירי הנדל"ן עדיין צפויים להמשיך ולעלות, כעת זהו זמן מצויין להשקעה".

מהו בעיניך המפתח להשקעה שתהיה בטוחה למשקיעים ותניב להם תשואה גבוהה?

"השקעה בנדל"ן הינו עניין רציני שבהחלט דורש הבנה מסוימת ותחקיר מקיף, אך את אלה כל אחד יכול ללמוד. על מנת ליהנות מהשקעה מוצלחת בנדל"ן בארה"ב, לא חייבים להיות שם באופן פיזי, אלא יש צורך ללמוד על התחום, לקבל מידע מהימן ולהתייעץ עם אנשי מקצוע אמינים ואובייקטיבים המתמחים בכך."

כך אומר רפי ומוסיף: "בכלל צריך להסתכל על ההשקעה כמנגנון או תהליך שמורכב משלבים. לכל שלב ושלב בתהליך קיימות שיטות ובדיקות שהוכחו כיעילות בשטח, ולכל שלב יש תפקיד ברור. כך לדוגמא באמצעות המנגנון ניתן לאתר ולזהות הזדמנויות נדל"ן אמיתיות ולסנן את אלו שדווקא כדאי להתרחק מהן. או כך לדוגמא באמצעות אחד השלבים במנגנון ניתן לודא שהנכס לא שבור ויושכר בקלות. חשוב להבין שתהליך ההשקעה לא מסתיים בבחירת ההשקעה על פי האזור והכדאיות הפיננסית שלה או ברגע שרכשנו את הנכס ולשאר השלבים יש חשיבות רבה ביצירת הכנסה פאסיבית גבוהה ובטוחה".

האם ניתן באמת להשקיע בנדל"ן בארה"ב, מהארץ מבלי לטוס לשם?

רפי מזרחי: "כיום יש מספיק מידע וכלים המאפשרים לכל מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב ואין שום סיבה שהמרחק, או חוסר ההיכרות שלנו כישראלים עם השוק המקומי, יעמדו בפנינו ובפני ההזדמנות להרוויח ממשבר הנדל"ן. מנגנון ההשקעה שהזכרתי, מאפשר זאת באמצעות בחירת אנשי המקצוע הנכונים שיעבדו שם עבורך ושניתן לסמוך עליהם ללא חשש. כך לדוגמא באמצעות עו"ד וחברת טייטל ניתן גם להבטיח שלא ניפול קורבן לרמאויות ול"עקיצות" שבסופו של דבר נישאר בלי נכס או עם נכס וחובות".

אז מהם שלבי התהליך – מנגנון ההשקעה האישי

  • שלב איתור ההשקעה – בשלב זה בוחנים מספר השקעות במספר אזורים. תפקיד של שלב זה הוא לבחור רקהשקעות שהן באזורים שקל להשכיר בהם ושמבחן הכדאיות מאשר אותן. מבחן הכדאיות הינו פשוט ותפקידו לבדוק האם מחיר ההשקעה בנכס נמוך משוויו בשוק ושהתשואה נטו האמיתית המתקבלת בשקלול כל ההוצאות מספקת את המשקיע.
  • שלב רכישת הנכס ובדיקת הנאותות – בשלב זה רוכשים את הנכס עם נקודת יציאה אופציונלית לאחר בדיקת הנאותות. תפקיד שלב זה הוא לוודא שהעסקה אכן כדאית בפועל ולא רק על הנייר. לדוגמא, בשלב זה נבדק מצבו הפיזי של הנכס ונעשית הערכה לשיפוץ הנדרש. במקרה והערכת השיפוץ הנדרש גבוהה מהסכום שחישבנו במבחן הכדאיות מבצעים משא ומתן מחדש או מבטלים את העסקה.
  • שלב שיפוץ והשכרת הנכס – בשלב זה משפצים את הנכס למטרת השכרה במינימום תיקונים שוטפים,ומשכירים את הנכס בפועל. תפקיד שלב זה הוא לוודא שהנכס משופץ כמתוכנן בשלב 2 ומושכר במינימום זמן ובמקסימום דמי שכירות לתקופת השכירות הארוכה ביותר האפשרית ולא רק לשנה אחת. לזה קוראים הכנסה פאסיבית גבוהה ובטוחה.
  • שלב תפעול הנכס – זהו שלב האחזקה השוטפת של הנכס. תפקיד שלב זה הוא לנהל נכון את חברת הניהול כך שתדאג עבורנו למינימום הוצאות תיקונים ומקסימום שכירות יציבה. שאלות שיכולות לעלות בשלב זה הן איך להתמודד עם בקשות לתיקונים מהשוכר? מה לעשות עם שוכר מאחר בתשלומים? ומה לעשות עם שוכר שלא משלם? האם כל אחד יכול להשקיע בנדל"ן בארה"ב?

רפי מזרחי: התשובה שלי היא "כן". כל אחד יכול, לא נדרש כאן כשרון מיוחד או חוש מסחרי מפותח. כל מה שנדרש בכדי לממש בהצלחה רכישה של נדל"ן מניב בארה"ב הוא ללמוד איך עובד המנגנון, להבין בדיוק מה נדרש לעשות ולבצע את השלבים בדייקנות.

להורדת המדריך השלם או לקבל מידע נוסף שיעזור לכם למצוא את עסקת הנדל"ן שלכם לחצו כאן

* האקדמיה לנדל"ן בארה"ב הינה גוף המייעץ ללקוחות לגבי רכישה ואיננה עוסקת במכירה ישירה או בתיווך למכירת נכסים בארה"ב.

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: