דירות במישגן

נכס באמריקה על שמך והסכם שכירות מובטח!

"הכל כלול" זה מה שהמשקיע הישראלי אוהב במיוחד ולכן חברת ספיר ברנובסקי יניב, באמצעות חברת הניהול האמריקאית, פיתחה את המסלול הסולידי – הכנסה קבועה ובטוחה לתקופה של חמש שנים. איך החברה עושה זאת? בשתי פעולות נדלן פשוטות:החברה משווקת בית למשקיע במחיר הכולל את שיפוצו ברמת השכרה ורישויו, כאשר חברת הניהול האמריקאית שוכרת את הבית הנ"ל מהמשקיע בהסכם לתקופה של כ- 5 שנים בשכר דירה שנתי קבוע. אתר המומחה יצא ללמוד על האזור הכי חם להשקעה בארה"ב, דטרויט, מישגן.

למה דווקא מישיגן הופכת להזדמנות ההשקעה בנדל"ן הטובה בארה"ב?

המדינה המתאוששת ביותר, בעלת ההזדמנות הטובה ביותר לחזור למרכז העניינים חווה רנסנס כלכלי בעוד אוכלוסיות חזקות חוזרות לעריה.אוכלוסיה זו מחפשת לשכור או לרכוש בתים, מחייה את בתי הספר, המרכזים הקהילתיים פורחים, אוניברסיטאות מלאות המספקות בכל שנה בוגרים מקצועיים למיטב החברות שבחרו לחזור ולייצר בערים התעשייתיות שהיו בעבר מרכז גאוותה של ארה"ב. כתוצאה מזה מחירי הבתים במישיגן שירדו כל כך חזק כבר החלו לעלות, אך עדיין אלפי בתים המחכים לרוכש מבטיחים שיש עוד פוטנציאל רב לעליות.

מי קהל הרוכשים הישראלי?

רוב רובם של מאות הרוכשים העובדים איתנו לאורך השנים הינם רוכשים פרטיים, ממעמד הביניים הקרובים לפרישה או כבר פנסיונרים המקבלים ריבית נמוכה מאוד עד אפסית בפיקדונות בבנק ואינם מעוניינים לסכן את כספי הפנסיה בחשיפה למסחר בניירות ערך. רובם היו מעדיפים להשקיע בנדל"ן מניב, הידוע כסגמנט השקעה מייצב, אך בישראל מחירי הנדל"ן גבוהים ביחס לשכר הדירה ולכן התשואה נמוכה ולא כדאית ובנוסף מספר ההזדמנויות בשוק הנדל"ן הישראלי נמוכות ודורשות הון עצמי גבוה מאוד.
מסיבות אלו, לקוחותינו פנו להשקעה בנדל"ן בחו"ל ובעיקר בארה"ב, בה ההזדמנויות רבות והתשואות פנטסטיות ביחס לסיכון הנמוך בהשקעה במדינה מערבית מובילה ומסודרת. עפ"י דרישת הרוכשים פיתחנו את מודל ההשקעה המוביל היום בישראל, לו קראנו "המודל הבטוח". במודל זה המשקיע רוכש מאיתנו יחידת נדל"ן מניב הנרשמת על שמו בטאבו בארה"ב לביטחון מלא ולאחר שהושלמה העברת הבעלות, אנו, באמצעות השותפות שלנו בארה"ב שוכרים מהמשקיע את הבית בהסכם שכירות לחמש שנים – כי כשאנחנו השוכרים שלך, ההכנסה שלך בטוחה! אנו, כמובן, משכירים בפועל את הבית למשפחה אמריקאית שסוננה בקפידה בכ- 30 אחוזים יותר משכר הדירה לו אנחנו התחייבנו לרוכש. בתום חמש שנות השכרה בה זכה המשקיע להכנסה שנתית קבועה בגובה של כ- 6-8 אחוזים מההשקעה בנכס, נמכור את הבית ברווח ונתחלק בו עם המשקיע. במודל זה זוכה המשקיע להגנה מלאה על ההכנסה משכר הדירה ובנוסף קיים פוטנציאל גבוה להכנסה משמעותית נוספת גם מעליית שווי הנכס בתום חמש שנות השכרה.

מה היתרונות לרוכש?

הכנסה גבוהה – הנכס שרכש מניב הכנסה קבועה משכר דירה בגובה של כ- 8% מההשקעה וזאת בעידן של ריבית אפסית בבנקים

הנכס מושכר לדייר יציב – ברור שכשאנחנו השוכרים שלך, ההכנסה שלך בטוחה!

הנכס מושכר לתקופה ארוכה – הסכם שכירות סגור לתקופה של כ- 5 שנים

פוטנציאל רווח נוסף מעליית שווי הבית – בתום ההשכרה נמכור את הבית והמשקיע יהנה מרווח פוטנציאלי נוסף מתוך עליית הערך הצפויה וזאת בנוסף להכנסה משכר דירה

שקט נפשי – ליהנות מהשכרת נדלן בלי לרדוף אחרי דיירים לא משלמים, תיקונים ובעיות אחרות.

אם כך, מהם הפרמטרים המקצועיים להערכת כדאיות ההשקעה באזור מסויים?

האמריקאים המאוהבים בסטטיסטיקות נעזרים במספר פרמטרים מרכזיים:

1. מס' הבתים העומדים למכירה
2. זמן שבית עומד למכירה
3. כמות העסקאות שבוצעו
4. מחיר ממוצע לעסקה

בנוסף לכך נבחן מה היה המחיר ההיסטורי, הידוע כמחיר הגבוה ביותר בהיסטוריה של הבית, מה המחיר הנמוך ביותר בהיסטוריה של הבית ומכאן ננסה להעריך בכמה ממחיר השפל רכשנו וכמה קרוב למחיר השיא נוכל להתקרב. או במילים אחרות – מהי עליית הערך הצפויה ממחירו של הבית.אחת הסיבות המרכזיות לבחור במישיגן היא העובדה שעד לאחר המשבר הגדול של 2008 מישיגן למעשה חוותה 20 שנות הזנחה. המשבר רק העצים אותה. יש שיגידו שבדטרויט, הגדולה בערי מישיגן, עיר המכוניות, אף 40 שנות הזנחה.

אז מה היתרון כאן?

פוטנציאל התיקון.ארה"ב בתקופת אובמה וביתר שאת על פי התוכניות של טראמפ, שמה דגש על התעשייה האמריקאית ובעיקר תעשיית הרכב. ומישיגן במרכז העשייה הכלכלית.לא בכדי פירט טראמפ את תוכניותיו הכלכליות דווקא בדטרויט.

דטרויט בלילה, יוצר – PhotosByMahin, אתר – PIXABAY.COM

היתרון למשקיע?

הרבה בתים להשקעה, שכונות שחוזרות למרכז העניינים, מפעלים מתחדשים, תנופה תעשייתית, כלכלית, תרבותית וחברתית בכל הערים שבדרום – מזרחמישיגן העוטפות את דטרויט.

כעת נחזור לבחון את הסטטיסטיקות המרכזיות:

מחיר ממוצע לבית ב 2006 גבוה ב 40% ממחירו הממוצע כיום מאידך המחיר הממוצע עלה ב 9% ב- 12 החודשים האחרונים, הזמן הממוצע שבית עומד למכירה ירד ל 60 – 90 יום.אם כן, המסקנה ברורה המחירים החלו לעלות. הם עושים זאת בקצב שנתי של 5% – 8% בשנה. בתים נרכשים במהירות גבוהה, אתם כבר לא תהיו הראשונים בשוק זה אבל – הפוטנציאל עדיין עצום!

 עליית מחירים יכולה גם להעלות את מחירי השכירות עבור רוכשים העושים זאת למטרות השקעה, כאשר המודלים המרכזיים מצביעים על חזרה למחירי 2006 – 2008 תוך 3 – 5 שנים כלומר, בקצב של 5% – 8% נתקרב למחירי השיא במישיגן. אלו שלפני המשבר של 2008.

אז נשאל את השאלה המרכזית

האם המצב הכלכלי, התעשייתי, החברתי במדינה בשל לשלב הבא? האם מישיגן יכולה לפרוץ את מחסום מחירי הקדם משבר הסאב – פריים

התשובה להערכתנו – בהחלט כן.

המדינה עוברת נס כלכלי. כרגע אנחנו רואים רק את ראשיתו/ שמעו את המשקיע האגדי דן גילברט שהשקיע בדטרויט וסביבתה 2 מיליארד דולר בשנים האחרונות

כיצד הוא מתחייב להשקיע עוד 3 מיליארד ב 5 השנים הבאות. צפו בבואן של חברות ההיי טק הגדולות המנצלות את הטבות המס ומקימות מרכזי פיתוח ענקיים, בחזרתה של קבוצת ה NBA דטרויט פיסטונס למרכז העיר, בגיוסן של אלפי אחיות ומאות רופאים לבתי החולים, בבנייתם של גשרים, כבישים, מפעל לחלליות, מפעלי חשמל מגז טבעי לאורך הנהרות בשיקומן המופלא של שכונות דטרויט הנטושות. אלו שכיכבו בעבר בעליבותן פורחות בפרויקטים ואכלוסיות היפסטריות אופנתיות צובעות אותן בצבעים חדשים.

 כל אלה מייצרות סקרנות והזדמנות. הזדמנות להשקיע באחד הפלאים של אמריקה/ ההתאוששות התעשייתית הגדולה בהיסטוריה והנס הכלכלי של מישיגן. 

ועכשיו מבצע מיוחד לגולשי אתר המומחה – טיסה בחינם לאישור הנכס

 

About קובי ברדה

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: