איך לקנות נכס באמריקה, צלם - GLady , אתר- PIXABAY.COM

נכס מניב בארה"ב: דמוגרפיה לפני גיאוגרפיה

עו"ד עפר וילנקו, מנהל ההשקעות של חברת ההשקעות בנדל"ן מניב בארה"ב CITYR, על טעויות נפוצות של משקיעים והפוטנציאל של השוק האמריקני.

מאת: חני שניידר

עופר וילנקו, ומנהל ההשקעות של חברת נדל"ן מניב בארה"ב, חי כבר כמה שנים על הקו שבין ישראל לארה"ב. להבדיל מחבריו שמתרכזים במנהטן הוא מעדיף דווקא לחרוש את אמריקה לאורכה ולרוחבה, ונזהר מלקרקע את עצמו להשקעות באזור מסוים, טרנדי וחם ככל שיהיה.

"אחת הטעויות הנפוצות בשיח על השקעות נדל"ן בארה"ב, הוא להתייחס לשוק הנדל"ן המקומי כאל מיקשה אחת, או לחפש נכסים לפי חלוקה גיאוגרפית בלבד. אם ניתן דוגמה הרי שאין דין ברוקלין כדין מנהטן או ניו ג'רסי".

וילנקו מסביר כי החיפוש הוא קודם כל דמוגרפי, ולא גיאוגרפי. "בעסקי הנדל"ן המניב, שמטרתו לייצר למשקיעים תשואה על הקרן לאורך זמן עד למכירה, אנחנו מסתכלים על מקומות בעלי דמוגרפיה מעניינת, בה הבניינים שלנו יהיו תמיד בתפוסה מלאה או כמעט מלאה ועם כמה שפחות סיכויים לזעזוע והפתעות בהמשך הדרך. אנחנו מחפשים מקומות בהם לדיירים יהיו מספיק מקומות עבודה במעמד הבינוני – מורים, אחיות ועובדי ממשלה עם הכנסה של כ-45 אלף דולר למשק בית בשנה. במונטגומרי למשל, יש בסיס ענק של חיל האוויר, שתי אוניברסיטאות ומרכזים רפואיים, לא יגורו שם אנשים עשירים, אך כן כאלה שישלמו את שכר הדירה".

אז תן לנו בכל זאת טיפ לגבי המקום החם הבא ומאיפה כדאי להתרחק.

"מאחר ואנו משקיעים בקומפלקסים בלבד ולא בבתים פרטיים, החיפוש שלנו מתמקד כעת במרכז-מערב המדינה (Mid-West). כך למשל, נכנסנו לפרויקט בלואיויל קנטקי, למונטגומרי בירת אלבמה, לסנט לואיס מיזורי. גם באוהיו יש לדעתי מספר מקומות שיעלו יפה, בערים כמו סינסינטי וקולומבוס. אינדיאנפוליס אינדיאנה גם שוק מעניין. מנגד, ויתרנו על נכסים ביוסטון רק בגלל סטטיסטיקות הפשע באזור הפרויקט שהוצע לנו – למרות שיוסטון מאד חמה כיום. מנהטן וברוקלין יקרות מדיי ונמצאות בהתחממות יתר. אטלנטה, ג'ורג'יה גם יקרה מדיי לטעמי ופניקס אריזונה נמצאת בקצה. רוב העסקאות באזורים אלה לא מניבות את התשואה שאנחנו מציבים לעצמנו כיעד, קרי 9%-10% למשקיעים השותפים איתנו בפרויקטים, לאחר קיזוז דמי ניהול".

עו"ד עופר ולינקו - קרדיט יח"צ

עו"ד עופר ולינקו – קרדיט יח"צ

לא להתפתות לבתים פרטיים בכמה עשרות אלפי דולרים בלבד

מתוקף תפקידו כמנהל ההשקעות של CITYR, וילנקו אמון על בחירת הפרויקטים המתאימים ביותר להשקעה. "חשוב להבין שלא כל בית פרטי זול בארה"ב מגלם בתוכו פוטנציאל תשואה, ולפעמים יש חשש אמיתי אפילו לאובדן כספי הקרן. צריך לדעת שעד שאנו בוחרים פרויקט אחד להשקעה ומגישים הצעה לגביו, אני רואה לפעמים גם עשרות פרויקטים אחרים שנפסלים על הסף או במהלך בדיקת הנכס. שוק הנדל"ן בארה"ב הוא עצום וצריך להכיר אותו לעומק על מנת לא להתפתות לעסקאות שנראות טוב על הנייר אבל במציאות קצת פחות".

CITYR נחשבת כיום לאחת מחברות ההשקעות בנדל"ן בארה"ב הוותיקות והרציניות בישראל. החברה מנהלת נכסים בהיקף של מאה מיליון דולר ולמעלה מ-2000 יחידות דיור בקומפלקסים בלבד (שזכו לכינוי מולטי-פמילי). בחברה מודעים היטב לפרסומים רבים המציעים לכל ישראלי עם כסף פנוי בצד לרכוש נדל"ן בארה"ב בתמורה לתשואה חלומית ומפתח לבית בארץ ההזדמנויות. אלא שהמציאות, כמו תמיד, סבוכה הרבה יותר. "מפתיע אותי שאנשים חותמים על עסקאות נדל"ן מבלי להקפיד על כללי זהירות בסיסיים שעליהם בוודאי היו מקפידים אם היה מדובר במכירה של אופנוע משומש בישראל. ככלל, אסור להעביר כסף ישירות לחברת ההשקעה או למתווך אלא רק לבעלים או לחשבון נאמנות; יש לוודא שמקבלים מסמך המאשר את הזכויות הקנייניות של הקונה בנכס כדי לא לגלות בעתיד שהבית בכלל לא היה רשום על שמכם; חשוב לבדוק מי החברה שמנהלת את הנכס כי הרי לא מצופה מכם לענות באמצע הלילה לדייר בארה"ב עם סתימה בשירותים וכו'. נראה בסיסי אבל הרבה אנשים לא מקפידים על זה".

אז נניח שבדקנו את סביבת הנכס והמבנה הדמוגרפי נראה מבטיח. איך בכל זאת אפשר להימנע ממפחי נפש?

"זו הזדמנות לתת טיפ חשוב – נכס מניב בארה"ב הוא עסק לכל דבר. ניתן לבקש מסמכים עם היסטוריית ההשכרות של הנכס, לעבור על נתונים סטטיסטיים לגבי הסביבה והאוכלוסייה, להבין האם צפויים לקום לי מתחרים באזורים קרובים או לחלופין האם השכונה כולה נשענת על תעסוקה במפעל ייצור מסוים שעלול להיסגר ולהביא למפלה כלכלית של האזור כולו. כמו כן רצוי לבחור בנכס בנוי שכבר יש בו שוכרים ולא להמר על פרויקט חדש. ככלל, יש עשרות פרמטרים שחשוב לבחון ואנחנו למשל מעסיקים כמה בעלי מקצוע שתפקידם רק לבדוק את הנכסים. קשה לי להאמין שמי שרוכש בית פרטי בארה"ב, באזור טרנדי ככל שיהיה, יכול לבצע את הבדיקה הזו ובכל מקרה כשמדובר בבית שמתבסס על דייר אחד מסויים ולא קומפלקס- הסיכון גבוה יותר".

לסיכום, היית אומר שהישראלים כבר גילו את שוק הנדל"ן בארה"ב?

"ללא ספק. זה התחיל מהגופים המוסדיים הגדולים ביותר בישראל, שאם תבדקו את הפורטפוליו שלהם תראו שלרובם יש השקעות בנדל"ן מניב, בחו"ל ובארה"ב בפרט. זה אפיק השקעה חיובי ומקובל, וב-2013 גם ראינו גל של מימושים אצל המוסדיים האמריקניים ברווחים נאים. מה שהיה בעבר נחלת הגדולים בלבד, הונגש בשנים האחרונות גם למשקי הבית ואני רואה בזה מגמה חיובית, כל עוד עושים את זה נכון ובאחריות".

לינק לאתר  – http://www.cityrgroup.com/he/

About חני שניידר

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: