סוד הפיצוח, יוצר - Maklay62, אתר - PIXABAY.COM

סוד הפיצוח להשקעה מניבה

בשוק הסובל מחוסר בכלים פיננסים המבטיחים תשואה בטוחה מנדל"ן מניב, נמצא המרשם המושלם. מציאת הזדמנויות גדולות בסכומי השקעה קטנים המתאימה גם לאנשים בעלי סכומים קטנים ובינוניים.

מאת: יעל פלד ינאי

"צרות של עשירים" כך נהגו לקרוא בעבר למצב בו יש לאדם כסף, אך הוא אינו יודע מה לעשות בו. בישראל של שנת 2016, צרה זו היא נחלת הכלל. ריבית נמוכה והחמרה מתמדת ברגולציה, יצרו מצב בו כמעט ואין ערוצי השקעה מניבים עם תשואה מובטחת. מחסור בכלים פיננסיים, המתאימים גם לבעלי סכומי כסף קטנים ובינוניים, השאיר את מעמד הביניים ללא  אפיקי השקעה.

אזרחים שחסכו סכומי כסף של 100,000 שקלים ועד ל- 300,000 שקלים, מצאו את עצמם השנה בפני שוקת שבורה. הבנקים, כבר מזמן אינם מספקים את הפתרון. גם קבוצות הרכישה המבטיחות דירה זולה למגורים, כבר, אינן ממספקות פתרון להשקעה בטוחה. רכישת דירה להשכרה, שנחשבה בעבר ליציבה ומניבה, הפכה להשקעה בעייתית, כאשר מיסוי וצעדים חוסמים, מתפרסמים חדשות לבקרים ע"י האוצר בעיתונות הכלכלית.

בחינה מעמיקה של השוק, העלתה מעט מאוד פתרונות השקעה השומרים על ערך הכסף. חיפוש אחר מוצרים וכלים להשבחת ההון העצמי, העלה רק אפשרות אטרקטיבית בטוחה אחת- השקעה בנדל"ן מסחרי. ייזום, השבחה, בניה ומכירה של פרויקט מסחרי, אומנם מצריך סכומים גבוהים, אך בחינה מעמיקה של מודל ההשקעה של כניסה למועדוני רכישה, הפתיע גם אותנו.

המודל אליו נחשפנו, מאפשר גם לבעלי סכומי כסף קטנים, להיכנס לתחום הרווחי במיוחד של שוק הנדל"ן, שהיה פתוח בעבר רק לבעלי ממון רב. השקעה משותפת, ביחד עם חברה המשקיעה בעצמה לפחות 30% מהסכום הנדרש ולעיתים עד 50% ממנו, היא מהפכה כלכלית של ממש. המשקיעים קונים עם היזם, מוכרים עם היזם ומרוויחים עם היזם.

ההמלצה היא לחפש חברה יזמית הפועלת בתחום השבחת נדל"ן מסחרי ויצירת הזדמנויות גדולות בסכומי השקעה קטנים, הציגה מודל בטוח עם תשואה מניבה לצידו. החברה מאתרת נכסים או קרקעות בעלות פוטנציאל מסחרי אמתי ומשקיעה בעצמה בשותפות. פתיחת המיזם למשקיעים, בנקודה ראשונית, תוך הצבת נקודות יציאה מוגדרות ותחומות מראש, מאפשר גם למשקיע קטן ליהנות מהרווח הגלום בהשבחת הקרקע או הנכס . התשואה מפיתוח, בניה, השכרה ומכירת הנכס בעתיד התחלקת בין כל השותפים לפי חלקם בפרויקט.

בניגוד להשקעה בקרקע למגורים, בנדל"ן מסחרי המיסוי קבוע ומוחלט. בפרויקטים לבניה למגורים, התקנות משתנות ואפילו מחמירות עם המשקיעים. התשואות המובטחות מנדל"ן מסחרי מניב גבוהות הרבה יותר, החל מ-6% שנתי וכיזם התשואות עולות גם על ל- 10%. בבניה למגורים משועבדים המשקיעים הפרטיים ל-30 שנות משכנתא. בנכסים מסחריים טווחי ההשקעה והמודל העסקי יוצרים התחייבות קצרה הרבה יותר לנכס והזדמנות להכנסה מהשכרה, עוד לפני המכירה.

בניגוד להשקעה בפרויקט מגורים, השקעה בנדל"ן מסחרי לפי המודל של החברה, מעמידה בפני המשקיעים נקודות היציאה גמישות ורווחיות מין המיזם. בפרויקט נדל"ן מסחרי ,ככל שהזמן חולף, שווי הפרויקט עולה. בדיוק מהסיבה הזאת, תמיד משתלם לאדם אחר לרכוש את חלקו של השותף שהחליט לממש את התשואה על השקעתו.

הדמייה של פרויקט מסחרי שער הגלבוע

הדמייה של פרויקט מסחרי שער הגלבוע

המודל העסקי החדש, שהוכיח עצמו כרווחי ומניב, בעשור האחרון, שונה מאוד מהמקובל בשוק הנדל"ן המקומי. החברה היזמית, שותפה מלאה עם המשקיעים בפרויקט בכל אחד מהשלבים. חברות רבות בשוק מוכרות נכס סופי ומשאירות את הלקוחות להתמודד לבדו עם העסקה. החברה, כשותפה מלאה בפרויקט, מנהלת את העסקה עם המשקיעים. כך נהנים כולם ביחד מתשואה כבר משלב הרכישה של הקרקע. המשקיעים הקטנים נהנים אפילו מהכנסה נוספת של שכירות והפעלת הנכס, עוד לפני שלב המכירה הסופית.

כדי להבטיח את כספם של המשקיעים,חשוב לוודא שהחברה ביססה מודל  הבולט באטרקטיביות שלו למשקיעים פרטיים. יש להקפיד כמשקיעים ושותפים עוד משלב הרכישה של הקרקע, שאותם בעלי הכסף רשומים  בטאבו כבעלים באופן אישי. בחלק מהעסקאות נעשה שעבוד ברישום בטאבו על הקרקע המיועדת לפיתוח ובניה, מהשלב המוקדם ביותר של רכישת הקרקע. הבטוחה אותה מקבלים המשקיעים על הקרן, היא אחזקה בבעלות הנכס באופן יחסי להשקעה.

יש לוודא כי בעסקות אותן מנהלת החברה, ישנה בנייה פיזית עם תאריכי התחלה וסיום מוגדרים מראש. כבעלים משותפים של הקרקע, כספם של המשקיעים מוגן באמצעות הנכס עצמו. ככל שחולף הזמן ומתקדם סטטוס הבניה בפרויקט, כך גם עולה ערך הבטחון המוחזק בידי המשקיעים. למעשה כבעלים, אין סכנה ממשית לחלק היחסי הנשאר בבעלות המשקיעים הקטנים שהצטרפו לחברה היזמית.

הפרויקטים אותן מנהלת החברה מתוכננים מראש כך שיניבו תשואה גבוהה משכירות. תשואה המניבה הכנסה מובטחת עוד לפני שלב המכירה. לכן מתאימה השקעה זו למשקיע בעל סכום כסף מוגבל המעוניין בתשואה בטוחה מהשקעה בנדל"ן מניב. פרק הזמן החולף מרגע ההשקעה ועד ליצירת ההכנסה, משתנה כמובן מפרויקט לפרויקט, אך ביחס לחלופות בשוק, מדובר בפרקי זמן קצרים ביותר.

הרווח היזמי המקובל בפרויקטים לבניה מסחרית, נע בין 20% ל- 40%. יש להקפיד כי מרכיבי ההשקעה ידועים מראש  ואין עלויות נוספות, למעט היטלי השבחה או מיסוי הצפוי מראש. לכן התשואה המובטחת וודאית והרווח היזמי הצפוי קל יותר להערכה. מודל הוצאות הקבוע מאפשר לחברה היזמית לעבוד עם כמות משקיעים קטנה באופן יחסי. כמות המשקיעים במיזם אינה עולה על 30 שותפים. ברוב המקרים ההצטרפות למיזם מסתיימת כאשר ישנם 23-30 שותפים.

ההשקעה בפרויקט בניה מסוג זה, מתאימה לכל אדם המעוניין לייצר תשואה בטוחה מהשקעה בנדל"ן מניב. ההשקעה מתאימה גם למשקיעים חסר ניסיון בתחומי היזמות. יתרונה של החברה היזמית, כשותפה מובילה, הוא בניסיון העשיר בפרויקטים קודמים. בשוק הסובל ממחסור בכלים פיננסיים, זהו אולי המודל האפקטיבי ביותר בו התשואה מובטחת גם למשקיע הקטן.

לפרטים נוספים: חברת לואי מרשל

About כתב אורח

‪Google+‬‏ web tools
%d בלוגרים אהבו את זה: